미래 추정치 근거 산정 혼란 예고
‘깜깜이’ 부담금 산정에 이어 조합원 간 분배에 대한 명확한 가이드라인이 없어 후폭풍이 우려되고 있다.》
반포현대 조합에 따르면 자체 추산한 결과 조합원 1인당 부담액은 평균 850만 원이다. 대치쌍용 2차 조합도 8000만 원 정도라는 것이다. 이는 국토부가 올 1월 공개한 예정액과 크게 차이 난다. 국토부는 강남권 단지 15곳을 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 부담액이 최저 1억6000만 원에서 최고 8억4000만 원이라고 밝혔다.
양측의 차이가 큰 건 초과이익 계산법 자체가 수많은 가정을 토대로 하고 있기 때문이다. 재건축 부담금은 아파트를 준공할 때 가격(종료시점)에서 재건축 추진위원회가 설립된 때(개시시점)의 가격과 정상주택가격 상승분, 개발비용 등을 빼서 계산한다. 이 계산에 따른 초과이익이 나오면 부과율 최고 50%를 누진 적용한다. 이때 개시시점의 가격 외 나머지 항목은 모두 추정치다. 한 건설사 관계자는 “조합측은 개발비용을 더 높게 잡는 방식으로 초과이익을 낮추려 할 것이고, 국토부는 분양가 등을 높게 잡아 초과이익을 높이려 할 것”이라며 “분양가에 따른 수익이 얼마인지, 개발비용을 어디까지 인정해줄지 등에 따라 부담액은 크게 달라질 수 있다”고 말했다.
더 큰 문제는 총 부담금 예정액이 통보된 이후다. 구청 담당자들은 “전체 예정액만 통지할 뿐 어느 가구가 얼마나 더 부담할지는 조합이 정한다”고 말한다. 국토교통부가 구청에 배포한 ‘재건축 부담금 업무매뉴얼’에는 ‘조합원별로 종전 자산을 평가한 가액 등을 고려해 분담 기준과 비율을 결정하라’고 돼 있다.
반포현대 조합 관계자는 “부담금 부과 기준이 조합원 수라서 당연히 n분의 1로 나누는 줄 알았다. 대지 지분 등을 고려한 권리가액을 기준으로 나눠도 각자 아파트 매수 시점이 달라서 논란이 될 것”이라고 우려했다. 대치쌍용 2차의 조합 관계자는 “조합원별 분배까지는 생각해본 적 없다. 정부나 구청이 명확하게 정해주지 않으면 조합원 간 분쟁으로 이어져 최악의 경우 재건축 사업 추진이 무산될 수도 있다”고 걱정했다.
주애진 기자 jaj@donga.com