상가투자 2대 원칙은 ‘새, 계’

수익률 높은 점포 찾으려면

지난달 31일 분양에 들어간 서울 송파구 위례신도시 ‘송파 와이즈 더샵’ 상가는 총 199개 점포 모집에 1200명 이상이 몰리며 평균 청약경쟁률이 10 대 1이었다. 중심상업지구인 트랜짓몰 전면부 1층 공급면적 27m² 점포는 경쟁률이 49 대 1이나 됐다. 분양홍보관 인근에 ‘떴다방(이동식 중개업소)’까지 등장한 이 상가는 분양 시작 4일 만에 100% 계약을 완료했다.

최근 상가 투자가 인기를 얻고 있다. 부동산 경기가 얼어붙으며 한동안 고전을 면치 못했던 상가 투자가 다시 뜨는 건 정부의 임대소득 과세 강화 방침 때문. 상가는 원래 과세 대상이지만 수익률이 전월세 임대보다 높은 편인 데다 월세보다 세입자를 관리하기도 쉽다. 이 때문에 여유자금을 가진 사람들은 주택 대신 상가로 눈을 돌리고 있다.

○ 계약률 높은 상가 주목

경매시장에서 이런 흐름이 가장 먼저 포착됐다. 경매시장은 매매시장의 선행지표이기 때문. 지지옥션에 따르면 대표적인 주택 임대상품인 오피스텔(수도권)의 3월 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 64.6%로 2월(73.0%) 대비 약 8.4%포인트 하락했다. 수도권 다가구주택 낙찰가율 역시 2월 73.5%에서 3월 64.9%로 내려갔다. 반면 수도권 상가의 3월 낙찰가율은 65.3%로 2월보다 3.3%포인트 상승했고 같은 기간 경매 응찰자도 평균 3.0명에서 3.9명으로 늘었다.

최근 높은 계약률을 보이는 상가는 대부분 역세권에 위치해 있다. 역세권 상가는 지하철 또는 철도 등에 인접해 유동인구와 소비층이 많아 공실률이 낮은 것이 특징이다.

이런 역세권 상가 중에서는 계약률 80%를 넘긴 상가가 여럿 있다. 현대건설이 서울 송파구 문정동에서 분양 중인 ‘H-Street 상가’가 대표적. 지난해 11월 분양을 시작해 분양한 지 3개월 만에 계약률 80%를 넘어섰다. 이후 계약률이 꾸준히 오르며 현재 90% 이상까지 계약이 완료됐다.

○ 새로 뚫리는 도로·지하철 인근 프리미엄 기대

전문가들은 광고나 입소문만 믿고 섣불리 상가 투자에 들어가서는 안 된다고 경고한다. 실제 계약률이 높은지 상가 현장을 가보고 부동산을 다니며 확인해 보는 게 좋다. 또 유동인구가 모여드는 ‘새로 뚫리는 도로’ 주변을 주목해야 한다.

새로 개통되는 도로나 지하철 인근 상가는 교통 여건이 좋아지면 유동인구가 증가하고 생활 인프라도 빠르게 갖춰져 상가가 번성하기 좋은 상태가 된다. 프리미엄(웃돈)이 붙는 경우도 많다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “구입한 상품을 옮길 수 없는 부동산은 특성상 지역의 호재에 민감하게 반응한다”며 “주요 업무지역이나 상업시설 밀집지역, 공항 등 주요시설을 연결하는 길목에 위치한 상가가 특히 프리미엄이 붙기 쉽다”고 말했다.

올해 유동인구가 급증할 것으로 예상되는 곳은 11월 준공될 경기 구리시 구리암사대교 인근과 6월 개통될 지하철 9호선·인천국제공항철도 환승역인 마곡나루역(마곡지구) 인근이다. 또 12월에는 경의선 연장선인 디지털미디어시티역∼용산역 구간(8km)이 개통될 예정이다.

김준일 기자 jikim@donga.com