8·18 전월세대책 감세 혜택 얼마나 되나

임대사업자 8억주택 팔때 양도세 1억5922만원 면제

 

서울 강남구 개포동에 사는 김모 씨(45)는 본인이 거주하는 아파트 외에 마포구의 소형아파트 한 채를 더 구입해 임대를 놓고 있다. 3억 원에 구입해 10년째 살고 있는 개포동 아파트는 지금 8억 원으로 올랐다.

김 씨가 만약 지금 개포동 아파트를 판다면 양도차익이 5억 원으로, 1억6000만 원에 가까운 양도소득세를 물어야 한다. 지방소득세 10%가 포함되지 않은 금액이다. 내년 말까지 한시적으로 양도세 중과세 완화 규정이 남아 있어 중과세되지 않고 일반세율 35%로 과세되지만 2주택 이상 다주택자에 대한 장기보유 특별공제가 적용되지 않아 세금 부담이 크다. 하지만 이르면 10월부터 김 씨가 임대사업자 등록을 한 뒤 개포동 아파트를 처분하면 1억6000만 원가량의 양도세를 내지 않아도 된다. ‘8·18 전월세 시장 안정방안’으로 임대주택 1채만 있어도 임대사업자로 등록할 수 있는 데다 임대사업자가 3년 이상 보유한 본인 거주 주택을 팔 때 양도세가 면제되기 때문이다.

○ 고가주택일 때 양도세 감면혜택 더 커

임대사업자가 거주하는 주택이 실거래가 9억 원을 초과하는 고가주택이라면 양도세 감면 혜택은 더욱 크다. 김 씨의 개포동 아파트가 10억 원까지 급등했다면 이 집을 팔 때 약 2억2900만 원의 양도세(지방소득세 10% 별도)를 납부해야 한다. 하지만 앞으로 임대사업자인 김 씨가 이 집을 팔면 9억 원을 초과하는 양도 차익에 대해서만 과세돼 69만 원만 부담하면 된다. 무려 2억2800만 원 이상의 세금 부담이 줄어드는 것이다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사는 “다주택자들이 양도세 부담 때문에 집을 파는 데 제약이 많았다”며 “하지만 이번 대책으로 본인이 사는 집을 파는 게 상당히 쉬워졌고 이에 따라 부동산 자산 운용 폭도 훨씬 넓어졌다”고 말했다. 장성수 주택산업연구원 정책연구실장은 “이번 조치가 매매시장 활성화에 영향을 줄 것”이라며 “요즘처럼 증시가 폭락하는 상황에서 경제적으로 여유가 있다면 집 1채를 사서 임대 놓고 집값 오르기를 기다리는 투자자가 나올 것”이라고 덧붙였다.

○ 1억5000만 원 오피스텔, 690만 원 절세

이번 대책으로 연말부터 주거용 오피스텔도 임대사업용 주택으로 허용된다. 현재 오피스텔은 주거용으로 쓰고 있더라도 업무시설로 분류돼 아파트처럼 취득세, 재산세 감면 같은 세금 혜택이 없었다. 이은하 세무사는 “오피스텔은 취득세가 4.6%로 큰 편”이라며 “하지만 주택으로 간주되면 60m² 이하는 취득세가 면제되고 60m² 초과∼85m² 이하는 25%를 감면 받아 투자자가 피부로 느끼는 혜택이 클 것”이라고 설명했다. 예를 들어 전용면적 60m²짜리 오피스텔을 1억5000만 원에 구입할 때 종전에는 690만 원을 취득세로 내야 했지만 임대사업용 주택으로 등록하면 취득세 부담이 사라진다. 다만 임대 의무기간 5년 이내에 다른 용도로 쓰거나 처분하면 감면받은 세금을 다시 낼 수 있다.

세입자들은 전세대출금 원리금 상환액이나 월세 지급액의 40%까지, 연간 300만 원 한도에서 소득공제를 받고 있는데 소득공제 대상이 현행 연소득 3000만 원 이하에서 5000만 원 이하로 확대된다. 연소득 5000만 원인 직장인이 전세자금 대출을 받아 매년 원금과 이자를 750만 원씩 갚고 있다면 지금은 소득공제를 받을 수 없지만 앞으로는 15%의 세율을 적용받아 45만 원을 공제받을 수 있다. 연소득 3000만∼5000만 원 직장인들이 최대한도까지 소득공제를 받는다면 과세표준에 따라 적게는 19만 원, 많게는 50만 원 가까이 절세 효과를 볼 수 있다.

정임수 기자 imsoo@donga.com