首都圏を中心に、韓国不動産価格がバブルの様相を呈しているという論争が、いまさらのように広がっている。政府は、依然として「住宅価格が暴落する可能性は薄い」との反応を見せているが、民間研究所や多くの不動産専門家たちの間では、バブルの危険性に警報を鳴らす報告書や主張や相次いでいる。
価格が急騰すると決まって持ち上がるバブル論争ではあるが、最近のように取引が行われず、不動産市場が落ち込んでいる状況のなかで論争が持ち上がるのも異例のことだ。
発端になったのは、グローバルな経済危機後の世界の住宅価格の動向。産銀経済研究所によると、２００８年初頭から昨年第３四半期まで、米国（−１７．４％）、英国（−１５．３％）、日本（−６．３％）の住宅価格は大幅に下落したが、唯一韓国だけは２．５％上昇した。世界的な不動産バブル崩壊現象にもかかわらず、過剰流動性に加え「不動産不敗」という根強い投機心理が韓国の住宅価格を異様な形で支えているという解釈だ。
しかし、過去、韓国の住宅価格が何度も調整をを受けているうえ、依然として持ち家への需要が多いことから、行き過ぎた懸念だとする見解も多い。
住宅価格のバブル論争の中心にあるのは首都圏だ。国民（クンミン）銀行の全国住宅価格調査によると、ソウル、京畿道（キョンギド）、仁川（インチョン）など首都圏の住宅価格は２０００年１月以降、今年２月までの１０年間で１０９．３％上昇した。しかし首都圏を含めた全国の平均住宅価格の上昇率は、同期間６６．８％に止まっている。首都圏の上昇率は０５年以降だけをみても、４２．７％と全国平均（２６．１％）を大きく上回っている。
一方で、住宅価格を除いた他の部門では、００年代になって首都圏集中現象が目立って緩和されている。国土研究院は、最近作成した報告書で「首都圏への人口純流入が０２年の４分の１の規模に減った。製造業の雇用と１人当りの地域内総生産、地域経済の生産効率性などの指標でも、はっきりと首都圏と地方間の格差が縮まっている」と分析した。悲観論者たちは、このような人口流入の推移や経済状況からすれば、下落して当たり前の首都圏の住宅価格が、ここ数年で値を上げ続けているのは明らかなバブルの兆候だと主張している。
産銀経済研究所は、国内の家計所得に対する住宅価格を分析しながら、バブル説に軍配を上げた。０８年基準で、年平均の世帯所得に対するマンション価格は、韓国が６．２６倍で、米国（３．５５倍）や日本（３．７２倍）を大きく上回っていた。研究所側は、ソウルのマンション価格が世帯所得の１２．６４倍であることを挙げ、「０６年の米国の不動産バブルよりも深刻な状況だ」と警告した。
現代経済研究院も、「マンション価格が下落する可能性と示唆」と題した報告書の中で、首都圏土地法のマンションか価格が並んで下落すると見込んだ。少子化による３０、４０代の実質的な需要人口の減少など、人口学的変化で遠くないうちに住宅価格の下落は避けられないだろうという。
政府は、不動産バブル論争が広がる様相を呈すると、公式見解を示して議論の拡散防止に乗り出した。国土海洋部は２４日、最近の住宅価格をめぐる論争について解明資料を発表し、「１９８７年から昨年まで消費者物価は１７８％上昇したのに対して、住宅価格は１４１％の上昇に止まっている。経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）も、二つの指標から韓国の不動産をバブルと見ることはできないと評価した経緯がある」と楽観論を説いた。バブルではないと主張する側は、韓国人は依然として住宅を持ちたいとする意識が強いことを挙げている。大韓商工会議所が最近実施したアンケートによると、年内に住宅を買うと答えた人は１％だったが、８０％は「自分の家を持ちたい」と回答した。
しかし、不動産価格がバブルかどうかを判断する基準や方法が定着していないため、論争は簡単には終わりそうにない。また最近は１人世帯の増加で小型マンションの価格が値上がりし、中・大型の人気が下火になっていることを考えれば、規模や立地によって見通しを調整する必要があると指摘する声もある。
三星経済研究所の朴ジェリョン首席研究員は、「多くの人が金融危機以降、米国や欧州の住宅価格は急落しているなかで韓国だけが下がらない現象に注目しているが、これをバブルと見るのではなく、韓国の融資規制が以前から機能してきたためと見るべきだ」と話した。
jarrett@donga.com
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