如果不想重复土地交易许可制的“白忙乎”，就要考虑分散“精致的一套”需求的引导政策

“想想地价是多少？绝对不算贵的。”

首尔公寓“大将股”瑞草区来美安OneBelly在2021年以每3.3平方米（坪）5653万韩元的价格销售。这是当时历史最高销售价。因为是适用销售价上限制的园区，所以高销售价争议更加激烈。参与销售价决定过程的一位专家当时对记者说，“这种争议很冤枉。”

想起4年前的轶事是因为最近来美安OneBelly的价格。3日，该园区“国民坪型”（专用面积84平方米）以70亿韩元的价格售出。每3.3平方米（坪）的价格高达2.059亿韩元，是销售当时的3.6倍。去年年末，该园区专用面积133平方米的户型，每3.3平方米交易价格超过2亿韩元，时隔3个月，国民坪型每3.3平方米的价格也超过了2亿韩元。

与价格一样值得关注的是交易时期。去年12月因贷款限制和弹劾政局，公寓购买心理冻结。首尔市上月从土地交易许可区域中解除了“蚕室、三星、大峙、清潭”，房价一度出现波动，但瑞草区最初并不是许可区域。

像这样，江南地区公寓需求层对贷款和限制规定不太敏感。虽然也有资产充足的影响，但更大的原因是确信房价会上涨。因为想要换成江南地区“精致的一套”的需求本来就很稳固，所以这是可能的。

很多专家一致认为，这种需求最近突然变强了。文在寅政府时期，在全国房价上涨的情况下，江南地区的房价上涨得更快。但是从去年开始，全国实际上只有江南地区的房价在独自上涨。

这种需求对每个人来说都是合理的选择。因为房价差距直接导致资产差距，而且多住宅者的重课税仍然存在。就业机会、交通、教育等所有基础设施都集中在江南地区，因此实际居住满意度也很高。

特别是“一想到教育，就只有江南”。即使在首尔，教育差距也在迅速拉大。2020年以后，首尔也有7所学校因学生人数减少而关门。据说，建校超过100年的钟路区的东城初中和高中正在推进迁移到松坡区。担任补习班讲师的朋友说：“10多年前，大峙洞、木洞、中溪洞补习班一条街的差距并不大，但现在补习班一条街的规模和授课质量差距不断拉大，达到了无法比较的程度。”

首尔市19日将江南3区和龙山区所有公寓指定为土地交易许可区域。轻率地解绑土地交易许可区域后，房价暴涨，但时隔35天推翻了这一决定，采取了扩大指定的超强硬措施。首尔市预告说，如果市场持续过热，将会把限制期限延长至9月末。虽说如此，但也不能盲目地增加非常措施性质的规制。应该在何时解绑，如果在没有对策的情况下解绑，被压抑的需求可能会像弹簧一样反弹。

如果不想重蹈覆辙，在增加住宅供给的同时，还要制定分散江南地区“精致的一套”需求的引导政策。缩小教育差距可能是开始。如果集中投资首尔外围学校，提供没有必要送去补习班的教育服务，那么“为了子女的教育，硬着头皮去江南”的需求也会减少吧。