○紧跟公寓价格的房地产政策
从金大中政府开始，房地产政策的情况就是只要景气停滞就放宽限制；只要景气过度，就遏制价格等，显示出典型的“冷热浴”式状态。
从首尔地区的公寓价格情况看，从金融危机后的1998年开始，价格持续呈现下跌势头，当年4月，房价比前一个月下降了4.7%。于是政府立即于同年接连颁布实施了相关缓和政策，其中包括，5月份实行限时减免收入登记税的政策；12月份针对首都地区公共宅地内使用面积低于25.7坪的公寓实施销售价自主化措施等。
接着，公寓价格于1999年1月又上涨了3.1%，出现恢复势头。
但是，其后公寓价格的上升率又再次跌至0%，于是政府于2000年8月实施了免除在非首都地区内购买新住宅时缴纳的转让所得税（限时适用到2001年末）的措施，又于2001年5月追加发表将支援生平首次购买住宅的资金。
通过接连针对房地产市场实施的激励措施，公寓价格开始趋于稳定，显示出上涨势头。仅2002年1月就平均上涨了6.5%。
接着，房地产政策从“放宽”转向了“限制”。
2002年1月，政府发表了对销售权转卖的税务调查计划。但是，截至当年3月份，公寓价格的月均上涨率并没有跌至3%以下。3月份，首尔地区被指定为投机过度地区，同年8月份，又出台了针对重建对象公寓的安全判断强化政策等。
借助于一些列的限制政策，公寓价格的上升率终于在当年年末跌至0%以下。
○似定非定的公寓价格
卢武铉政府自执政以来，颁布了各种限制政策。随着2002年出台的限制政策的“表面药效”不断下降，公寓价格开始慢慢抬起头来，这也成为后来出现的现象的背景。
2003年4月，公寓价格上涨了1.9%，显示出恢复趋势，随后政府于5月份发表相关措施，加强对投机过度地区内销售权转让的限制，并禁止投机过度地区内商住两用公寓的销售权转卖活动。
但是，公寓价格上升率仅在0%停留片刻，便于同年9月份再次上涨了2.5%，接着政府发表了执政后的第一个房地产综合对策——10•29对策。
该措施包括针对1户3住宅以上拥有者重课转让税等内容，通过这些措施，公寓价格暂且进入了“冬眠期”。特别是，从2004年6月到2005年1月，首尔地区公寓的平均上涨率达到负增长。
专家分析称，2004年4月，开放的我们党赢得大选后，认为“卢武铉式改革政策”将全面展开的心理开始在市场内扩散，这一点也是产生上述现象的一个原因。
但是，政府于同年11月份，将首尔江南、松坡、城东区的部分洞从住宅交易申告地区中排除，2005年1月颁布首尔市重建公寓安全判断简洁化等缓和政策后，公寓价格立即再次抬头。
从2005年2月开始恢复上涨的公寓价格6月份的上涨率为2.2%，昂首转向上升势头。于是，政府再次将政策基调转换为限制，在4月份实施限制开发中高层重建公寓等措施的同时，又于8月份颁布了《8•31房地产综合对策》。
○8•31对策实施后房价依旧上涨
通过该对策的实施，2005年10月，公寓价格上升率时隔9个月以来首次达到负增长等，使公寓价格再次“冬眠”。
但是，由于8•31对策立法的推迟和市场上传开的对放宽限制的期待心理等因素，公寓价格从12月份开始再次回升。同时，阳台改造的合法化、生平首次购买住宅资金制度的恢复等在公寓市场上成为“利好因素”的对策也产生了一定影响。
特别是，首尔江南区今年1月份的上涨率为2.2%，部分地区的公寓价格恢复到8•31对策实施以前的水平。
于是，政府又将重建公寓视为房价上涨的“发源地”，并决定从3月份开始接连颁布重建建筑限制对策。
但是，不少专家认为，如果不能摆脱只根据市场状况进行弥补的处理方式，那么3月份的重建建筑对策也只能得到培养房地产市场耐性的结果。
李承憲 ddr@donga.com
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