“大部分第一次开始做生意的人都希望和人口流动量达2万左右的商铺签订合约。但是不能被人口流量迷惑。”（Family Mart科长闵承培，音，35岁）
“降低受益预期值得同时要观察生意的稳定性。”（GS Retail科长张俊秀，音，36岁）
闵科长和张科长具备“看商铺的眼光”。据他们表示，他们可以一眼就能认出“在哪里做生意才能赚钱”。个体商户和商铺投资者非常羡慕他们看商铺的眼光。
担任GS Retail的便利店事业部第5开发组组长的张俊秀和Family Mart营业第1本部江南开发组的闵承培是观察商铺达10年以上的店铺开发专家。1995年开始为便利店选址的他们期间分别开设了250家和210家店铺。
○“要找到人气火爆的场地”
18日下午，位于京畿城南市寿井区的某地下铁车站附近商铺。张俊秀指着水果店提醒道，那是适合开便利店的好地段。
“后面有840户的公寓园区，居民乘地铁需要经过水果店门前。这样的地段是良好的商铺，所以被称为‘葫芦瓶入口’。”
据张俊秀表示，可以开设便利店的地段也可以开蛋糕店、冰淇淋店、文具店等。
他强调，研究交通线路对开便利店或蛋糕店来说非常重要。要面向上下班时间或午饭时间等一天3次饮食时间时，需要入驻主要路线。并不是说道路宽阔就一定会有很多人流。
如果想亲眼确认，到附近高层建筑屋顶进行观察即可明了。
张俊秀曾经在居住有很多在娱乐场所工作的女性居住的住宅开设便利店而取得了成功。虽然白天销售不够理想，但是通过在凌晨3～4点钟创造的销售额就能获得可观的利润。这是因为遵守了时间短交通线路的准则。
闵承培强调了商圈半径内的人口数量。为了解正确的人口数量，数了电表、水表、信箱的数量。曾经因为深夜进行这种调查而被抓到了派出所。
○要小心商铺的销售价格
大部分出售商铺的人员都会虚报租赁收益，因为售出对于他们就是万事大吉。
他们两人提醒道：“商铺的价格变动较为严重，所以签约时要小心。”
张俊秀表示：“去年此时，京畿龙仁市竹田地区的商铺的租赁价格是每月300万～400万韩元（使用面积15～20坪），并且需要缴纳1亿韩元的保证金。而如今的月租降低到了200万～250万韩元，并且只需要交纳5000万韩元的保证金。因为收益不高的商铺只能降低出租价格。”
闵承培指出：“建成已有2年左右的商铺，其租金随着市场价格变动，因此基本上不会发生无经验者支付高租金的危险。”
初涉商海的商人选择商铺时可能受迷惑的因素就是人口流量。
闵承培提醒说：“流动人口中‘真正的顾客’最多也只占2%左右。流动人口多的地段因租金高而可能降低收益性。”
二人一致表示：“签约前要到附近地区做相似规模生意的店铺咨询销售额，这一点非常重要。”
許振碩 jameshuh@donga.com
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