工程費上漲的“重建彩票”時代的終結

這已經是20年前的事情了。筆者上大學時，在首爾外圍5層的公寓裏獨自生活了2年。因為是20世紀80年代建造的，所以稅負比大學街附近的單間公寓要低。從那時起，就傳出了重建指日可待的說法。

幾年後，為了打聽新婚房再次來到小區，重建的消息已經非常具體。容積率較低的臨站地角小區和房價在2億韓元左右的初期投資費用較少的優點吸引了投資者。安全診斷、工會設立等三下五除二地進行。大家都確信幾年後會成為像樣的新建。房價壹路飆升，2021年夏天達到8億韓元。

不久前得到的消息與玫瑰色的未來截然不同。連鐵鍬都還沒動起來。工會在2年前選定施工公司後，因未能縮小圍繞工程費等的立場差距，解除了合約，並因此卷入了訴訟。據說，房價跌至4億韓元左右，但預計分擔金（或分攤額）達5億韓元。首爾市承諾迅速推進事業的“首爾型重建1號”園區被選為被分擔金炸彈束縛的代表事例之壹。

最近在重建現場，圍繞工程費和分擔金的矛盾成為了日常。工會正與因分擔金比預想的要多而重新制定事業計劃或要求上調工程費的建設公司展開訴訟。

過去，在事業性好的園區，也可以進行沒有分擔金的“免費重建”。也有銷售收益比全體事業費多而被返還的事例。即使有了分擔金，實際負擔也不會很大。只要交定金，中期付款依靠貸款即可。入住時壹次性繳納的利息由住宅擔保貸款或租房者保證金充當。這也是重建投資被視為“樂透彩票”的原因。

但是這樣的成功公式正在動搖。因為隨著工程費用的上漲，分擔金也隨之增加。不僅利息負擔增加，而且分擔金超過可貸款額，現金負擔加重。出售價格也隨之上漲。但是銷售景氣處於歷代級停滯的情況。全國未出售的公寓有7.0173萬套，是2012年以來的最高值。也就是說，工會成員壹不小心就要承擔因未出售而造成的損失。

2020年至今，工程造價上漲了30%以上。房地產業界預測，由於美國的關稅政策和匯率變數，工程費用今後將進壹步上漲。了解重建現場的壹位律師采訪員預測：“今後重建開工後，隨著物價上漲，提高工程費用是理所當然的。”也就是說，竣工後確定的分擔金很有可能比開工時預想的要多。

政府和地方自治團體也根據事業環境的變化，陸續出臺了提高事業性的政策。國民也要正視變化的現實。為了成為壓倒鄰居園區的“大將股”，應該冷靜地分析差別化設計是否有利。除了核心選址的極少數園區外，比起大將股溢價導致的房價上漲部分，高級化導致的工程費用負擔可能更大。應該停止被過去的成功公式所束縛，像彩票壹樣對待重建建築的做法。再沒有免費的午餐了。現在是無論是住在老舊的房子裏等待重建，還是購買入住權，都要原價購買的時代。