○“只要下調地皮價格，就可以按照政府的指示降低出售價格。”
房地産承建商代表楊某從2005年11月開始在京畿道坡州市購買建築公寓用地皮。計劃購買2萬多坪，建設800多套公寓，但是1年多後放棄了此計劃。
由於暴漲的房價，他只能放棄。起初每坪價格達到80萬韓元左右，但是現在漲到250萬韓元，很多土地所有主不願意出售土地。再加上從今年9月份開始引進出售價格上限制度，根本就不可能盈利。
楊某抗議說：“如果下調地價，就可以按照政府的指示降低出售價格。但是政府不考慮土地市場行情，僅限制出售價格，這讓我們怎樣做生意？”
由於政府接連出臺房地産對策，房價已經呈現出穩定趨勢，但另一方面首都圈的地皮價格卻依然持續猛漲。爲此，建築公司表示，如果不下調地價，我們無法繼續進行住宅事業。並要求政府準備有關對策。
實際上，本報在5日獲得的3家承建商事業計劃書顯示，有些地價負擔甚至達到整個事業費用的70%。
○出售價是雙刃劍
A公司的事業計劃書顯示，計劃在首爾瑞草區蠶院洞建設的一家公寓園區（有56套59坪型住房）的總事業本金達到990億韓元。
其中，僅地價就達到524億韓元（平均每坪價格爲3500萬韓元），籌集資金的利息達到110億韓元（算定到出售結束爲止），其土地費用所占的比重相當於本金的64%。而另一面，由於高出售價格而備受關注的建築費用比重卻僅達到27%。
A公司計劃的收益率爲8%，然後將出售價格測定爲每坪3500萬韓元。這比上月以歷屆最高價格出售的GS建設公司瑞草Art Sei（每坪價格爲3395萬韓元）還要高。
如果收益率降低5%，將每坪施工費用從500萬韓元下調到350萬韓元，但出售價格下調幅度卻僅達到每坪490萬韓元，依然高出3000萬韓元。如果房價依然不變，那事實上就不可能只是把出售價格大幅下降。
B公司計劃在首爾廣津區廣壯洞建設的公寓情況也是相同。由於每坪土地購買價格達到1600萬韓元，因此地皮價格在整個事業費用中所占的比重高於70%。如果B公司要想在事業上獲得5%的利益，那出售價格就應該超過2000萬韓元。
C公司原定在坡州市金村洞建設公寓，但由於地皮價格而最終放棄了此項事業。那是因爲據推測，每坪宅地費達到220萬韓元，雖然比首爾較低，但是很難收到每坪600萬韓元以上的出售價格，因此也很能獲得2%的利益。
C公司介紹說，該事業的建築費用比重達到68%，相對較高，但只是建築規模（780套）較大，不會對事業帶來影響。
○首都圈地皮價格穩定不動 出現公寓供給萎縮現象是不可避免的
首爾和京畿道地區的地皮價格之所以較高，是因爲有用的土地尤其缺乏。再加上，很多土地所有人是從以前開始就擁有該土地，因此即使住宅景氣下降，也不願意以低價出售地皮。
隨著從今年開始非事業中地皮的資産增值稅提高到60%，土地所有人將稅收負擔轉嫁到購買者或乾脆堅持不出售地皮的事例也很多。
另外，將於上半年進行“盆湯級新城市”發表之前，對開發的期待也很大，再加上在選舉季節，各種開發承諾也當然隨之而來。因此這些都成爲了地皮價格不下降的重要原因。
承建商Solexplanning公司總經理張勇成（音）說：“土地所有人也不需用錢，再加上如果現在出售，只會繳納稅金，因此誰會以低價出售地皮?”
Haemil諮詢公司總經理黃勇川（音）指出：“在地皮價格穩定不動的情況下，還要實施出售價格上限制度，因此民間企業事實上都已經放棄了計劃。最終引起公寓供給萎縮現象是不可避免的。”
對此，建設交通部住宅政策組組長朴善皓表示：“我們正在準備降低地皮價格的多種政策手段，例如若民間企業購買50%以上地皮，那麽公共部門將接受剩餘的地皮後進行工作的方案等。”
高其呈 金相雲 koh@donga.com sukim@donga.com
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