“房地産價格猛漲是一大問題，但是價格猛降的‘泡沫破滅’更是問題。”
隨著提出在漢城江南等地區的房地産開始出現泡沫的警告，對泡沫破滅的憂慮日益增加。
不僅在日本，在美國房地産價格急劇上升後，出現價格突然暴跌給經濟帶來巨大負擔的先例也並不少見。
國際貨幣基金（IMF）分析第二次世界大戰後在發達國家發生的房地産泡沫破滅事例的結果，房地産泡沫的破滅對經濟會造成嚴重的不利影響。
△日本失去的10年＝日本在1991年的第4季度（10月至12月）國民生產總值（GDP）的增長率出現負值後，直到去年年末爲止，爲期10年沒能擺脫經濟停滯狀況。造成如此長的經濟停滯的最大原因是，作爲投資市場兩大中心的股票市場和房地産市場的同時萎縮。
特別是是房地産市場從1986年開始到1990年在4年內猛漲了3倍以上，但開始猛降後，目前價格下降了近一半以上。東京爲中心的商業地區甚至出現了不到最高值的30%的地區。在這期間，日本所有的土地價格共下降了1000萬億日元左右，這相當於去年韓國GDP（596萬億韓元）的20倍。
房地産價格的猛降導致了日本金融機關的虧損，進而造成貸款減少→深化企業的資金周轉障礙→減少設備投資規模→經濟停滯的惡性循環。而且有7個住宅金融專門公司破産，大部分的房地産投資專門公司虧損。
△美國的房地産金融機關接連破産＝美國在1980年經歷了以德克薩斯爲中心的南西部地區的房地産泡沫的破滅。因在第二次油價波動（1979年）後持續的高油價和雷根政府的擴大內需的政策，包括石油産業比重較高的德克薩斯在內的美國南西部地區經濟呈現出繁榮景象。因此，在1979年末把房價的指數定爲100時，1985年末的獨居住宅和公寓的指數分別呈現出175和155的驚人的上升趨勢。
但是在以後因房價的猛降，在1988年公寓的指數下降爲88以下，而獨居住宅下降爲130。因此，專門以房地産貸款金融爲主要業務的3000多個儲蓄貸款組合急速虧損，並到1987年，500多個儲蓄貸款組合陷入無法支付的情況，直到1993年爲止有1300多個破産。
△IMF敲響的警鐘＝IMF（國際貨幣基金）在分析第二次世界大戰結束後，至今在發達國家發生的房地産泡沫破滅情況的結果，在泡沫破滅時的平均價格下降幅度爲30%，低於60%的股票市場泡沫破滅時的平均價格下降幅度。但是對經濟造成的衝擊卻遠遠嚴重終於後者。
股票市場在泡沫破滅後平均恢復的時間爲2年半，相反，房地産持續4年的停滯狀態。而且房地産泡沫破滅後造成的社會損失占GDP的8%，而大部分的情況導致經濟的停滯。爲擴充虧損的銀行的資本投入公共資金而造成的財政損失也更嚴重。
標準普爾（S＆P）的銀行分析師崔榮一表示：“房地産價格的猛降，不僅對金融業，還使與房地産相關的行業（建設業、建設器材業、有關服務業）的負債償還能力下降。我們應該爲預防出現泡沫破滅而盡最大努力。”
金勇基 黃在成 ykim@donga.com jsonhng@donga.com
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