서울 아파트 전세, 매물 부족에 보증금 올라… 신규 계약이 재계약보다 8000만원 비싸

갱신권 사용하며 ‘눌러앉기’ 늘어
재계약이 4월부터 신규보다 많아

서울 도심 아파트 단지의 모습. 2026.06.21. [서울=뉴시스] 

서울 아파트 전세 매물 부족으로 전셋값이 오르면서 신규 전세 계약과 재계약 보증금의 격차가 8000만 원까지 벌어졌다. 시세를 따르는 신규 계약과, 기존 계약과 비슷한 수준에서 보증금이 결정되는 재계약 간에 가격 차가 생기는 ‘이중 가격’ 현상이 심화되며 이사를 해야 하는 세입자들의 부담이 커지고 있다.

6일 부동산 플랫폼 직방이 2일까지 신고된 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과 올해 서울 아파트 전용면적 59㎡ 전세 신규 계약과 재계약의 보증금 차이가 1월 3500만 원에서 6월 7750만 원으로 두 배 이상으로 증가했다. 분석은 동일 단지, 동일 면적에서 신규 계약과 재계약이 모두 이뤄진 거래를 대상으로 했다. 전세보증금은 동일 단지, 동일 면적의 거래 중앙값을 기준으로 비교했다.

서울 아파트 전용 59㎡의 전세 신규 계약 보증금은 5억 원에서 5억4750만 원으로 4750만 원 올라 같은 기간 4억6500만 원에서 4억7000만 원으로 500만 원 늘어난 재계약 보증금보다 상승 폭이 컸다.

전용 84㎡의 전세 신규 계약과 재계약 보증금 차이도 1월 4375만 원에서 6월 8000만 원으로 2배가량 확대됐다. 신규 계약 보증금은 같은 기간 6억5625만 원에서 7억 원으로 4375만 원 상승했지만 재계약은 6억1250만 원에서 6억2000만 원으로 750만 원 오르는 데 그쳤다.

2020년 주택임대차보호법에 계약갱신요구권과 전월세상한제가 도입된 이후 갱신권을 사용한 재계약은 상한제 대상이 돼 전월세값 상승률이 5% 내로 제한된다. 이 때문에 시세를 따르는 신규 계약과 재계약 간 전세 보증금은 차이가 난다. 이 차이가 벌어진다는 것은 그만큼 전세 시세가 빠르게 오르고 있다는 의미다.

신규 계약의 전세보증금 부담이 커지면서 재계약 비중도 높아지는 모습이다. 서울 전세 신규 계약 비중은 1월 52.6%에서 6월 45%로 하락했다. 같은 기간 재계약 비중은 47.4%에서 55%로 증가하며 4월 이후 3개월 연속 신규 계약 비중을 웃돌았다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “신규 계약은 현재 시세가 빠르게 반영되는 반면 재계약은 기존 계약 조건의 영향을 받아 격차가 커지고 있다”며 “전셋값 강세가 이어지는 동안에는 이런 이중 가격 현상과 재계약 선호 경향이 지속될 것”이라고 전망했다.

임유나 기자 imyou@donga.com