주담대 6억 규제에도… 아파트값 10% 넘게 올랐다

6·27 부동산 대책 1년
한강벨트 상승거래가 절반 넘어… 거래량 반짝 줄었다 3개월내 반등
전세 7.7% 올라, 직전 1년의 2배
“수요억제보다 공급대책 병행해야”

지난해 6월 27일 주택담보대출 상한을 6억 원으로 제한하는 고강도 규제 대책이 시행된 지 1년간 서울 아파트 가격이 10% 넘게 상승한 것으로 나타났다. 수요를 눌러 집값 상승세를 진정시키겠다는 취지였지만, 누적된 공급 부족 등으로 정책 효과가 제대로 나타나지 못했다는 분석이 나온다. 대책의 주요 대상이었던 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 이른바 ‘한강벨트’ 지역에서는 직전 거래보다 더 오른 가격으로 집을 산 경우가 전체 거래의 절반을 넘었다. 중장기적 집값 안정을 위해서는 수요 억제책보다는 확실한 공급 대책이 병행돼야 한다는 지적이 나온다.

● 서울 아파트 가격 10% 이상 올라

25일 한국부동산원 주간동향에 따르면 6월 넷째 주(22일 조사 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.30% 오르며 상승 폭이 확대됐다. 지난해 6월 23일 대비 1년간 누적 상승률은 10.53%로 6·27대책 전 1년(7.23%)보다 더 올랐다. 같은 기간 전세는 직전 1년(3.82%)의 2배 수준인 7.7% 올랐다. 이번 주 조사에서 서울 아파트 전세는 일주일 만에 0.35% 오르며, 2013년 10월 셋째 주(0.35%) 이후 약 12년 8개월 만에 가장 높은 상승률을 보였다.

부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난해 7월부터 올해 5월까지 11개월간 서울 아파트 상승 거래 비중은 51.34%에 이른다. 6·27 대출 규제 이후 주택담보대출 상한이 최대 6억 원까지로 제한됐는데도 이전보다 더 비싼 가격에 집을 산 사람이 많았다는 의미다.

서울 25개 구 중에선 한강벨트에 해당하는 광진구의 상승거래 비중이 59.13%로 가장 높았다. 용산(58.91%) 성동(56.7%) 마포구(56.02%) 등 한강 인접 지역과 서초(56.2%) 송파(54.45%) 강남구(52.04%) 등 강남권에서 상승거래가 많았다. 대출 금액을 제한해 고가 아파트 수요를 차단하려 했지만, 오히려 타깃 지역에서 효과가 덜했던 셈이다.

수요억제책의 효과는 대체로 3개월을 넘기지 못했던 것으로 분석된다. 서울 아파트 거래량은 지난해 6월 1만2614건에서 대책 시행 직후인 7월(4636건)과 8월(4613건) 약 3분의 1 수준까지 줄었지만, 9월(9083건)과 10월(8948건) 다시 늘어났다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책 이후 11월엔 3525건으로 급감했지만 올해 4월 8784건, 5월 8205건으로 다시 지난해 10월 수준까지 늘어났다.

● 15억 원 이하 밀집 지역으로 풍선 효과

15억 원 이하 아파트가 많은 지역의 경우 10·15대책 이후인 지난해 11월부터 상승거래 비중이 높아졌다. 영등포구는 지난해 10월 상승거래 비중이 56.3%였지만 올해 2월에는 66.9%까지 늘어났다. 동대문(49.2%→64.3%) 강서구(49.9%→62.5%)도 비슷한 흐름이었다. 다만 2월 이후에는 직전 거래가격이 너무 높게 조성된 영향으로 상승거래 비중이 줄어들었다.

다음 달에 정부가 보유세 강화 등 고강도 부동산 대책을 내놓을 것으로 예상되는 가운데, 공급 문제가 해결되지 않으면 단기간 집값을 누르는 효과만 낼 것이라는 우려가 나온다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난해 6월 26일 대비 이날 매물은 18.6% 줄어든 6만2247건이었다. 전세 매물도 같은 기간 18.5% 줄어들었다. 매물은 줄어드는데 수요는 줄지 않으면서 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 111.3으로 2021년 2월 둘째 주(111.9) 이후 가장 높았다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “수요 억제책은 효과가 오래가기 어렵기 때문에 결국 신뢰할 수 있는 공급 대책이 나와야 한다”며 “공급의 상당 부분이 정비사업 등을 통해 이뤄지는 만큼 민간 참여를 높일 수 있는 방안이 필요하다”고 말했다.



윤명진 기자 mjlight@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com