마스턴, ‘힐튼 비엔나’ 투자 경험 바탕으로 해외 네트워크 확대

미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 트로피 오피스 자산 원 매디슨 애비뉴 전경. 마스턴투자운용 제공

마스턴투자운용이 오스트리아 비엔나 호텔 등 기존 해외 부동산 투자 경험을 바탕으로 미국과 아시아 지역의 현지 네트워크 확대를 추진하고 있다.

국내 기관투자자의 해외 부동산 투자는 한때 미국과 유럽의 오피스를 중심으로 늘었지만 최근에는 금리 상승과 환율 변동, 공실 확대 우려 등의 영향으로 위축된 상태다. 이에 따라 국내 운용사들도 신규 자산 매입보다 기존 투자자산 관리와 현지 운용사 협력 확대에 무게를 두고 있다.

마스턴투자운용은 2017년 집합투자업 인가를 취득한 뒤 해외 부동산 투자 사업을 확대했다. 미국과 유럽 주요 도시의 오피스와 호텔 등을 중심으로 프로젝트 펀드와 재간접 펀드를 운용해 왔다.

업계에 따르면 조용민 마스턴투자운용 해외부문 대표는 올해 호주 시드니와 미국 뉴욕 등을 방문해 현지 운용사 및 투자기관과 협력 방안을 논의했다.

마스턴투자운용은 싱가포르 소재 아시아·태평양 법인과 미국 현지 법인을 활용해 해외 투자자 및 운용사와의 접점을 늘린다는 계획이다. 개별 자산 발굴뿐 아니라 국내 기관투자자와 해외 투자 기회를 연결하는 구조를 마련하기 위한 행보로 풀이된다.

한 투자은행(IB)업계 관계자는 “최근 해외 부동산 시장에서는 자산 매입 능력과 함께 현지 운용사 및 투자자와의 협력 관계가 중요해지고 있다”며 “국내 운용사들도 현지 거점을 활용한 투자 기반 확대를 추진하고 있다”고 말했다.

해외 부동산 투자 방식은 개별 자산에 직접 투자하는 프로젝트 펀드와 해외 운용사가 조성한 펀드에 출자하는 재간접 펀드로 나뉜다.

재간접 펀드는 여러 자산에 분산 투자할 수 있고 현지 운용사의 투자 경험을 활용할 수 있다는 장점이 있다. 반면 프로젝트 펀드는 개별 자산의 매입과 금융조달, 세무·법률 검토, 환헤지 등을 운용사가 직접 설계해야 한다.

최근에는 금리와 환율 변동성이 커지면서 자산 자체의 경쟁력뿐 아니라 대출 만기와 금리 조건, 임대차 구조, 자기자본 비중 등이 투자 성과에 미치는 영향도 커지고 있다.

마스턴투자운용 해외부문은 프로젝트 펀드와 재간접 펀드를 모두 운용해 온 경험을 활용해 시장 상황에 따라 투자 방식을 달리한다는 방침이다. 다만 해외 부동산 시장의 회복 시점과 신규 투자 확대 여부는 금리와 자산가격 조정 상황에 따라 달라질 전망이다.

마스턴투자운용의 주요 해외 투자자산 가운데 하나는 오스트리아 비엔나 도심에 위치한 ‘힐튼 비엔나 파크’다.

해당 호텔은 약 663개 객실 규모로, 마스턴투자운용은 코로나19 팬데믹 이전 자산을 매입한 뒤 리모델링을 진행했다. 리모델링 기간 발생할 수 있는 수익 감소에 대비해 수익보전 장치를 마련하고 금융조달은 10년 만기의 고정금리 방식으로 구성했다.

이후 코로나19 확산과 글로벌 금리 상승이 이어졌지만 장기 고정금리 대출을 적용해 금리 인상에 따른 금융비용 증가를 일부 제한할 수 있었다는 게 회사 측 설명이다.

다만 호텔 자산은 객실 가동률과 숙박료, 관광 수요 등에 따라 수익 변동성이 크다. 향후 투자 성과 역시 비엔나 지역의 관광 수요와 운영 실적, 매각 시점의 시장 상황 등에 영향을 받을 것으로 보인다.

조용민 대표는 “글로벌 부동산 시장의 불확실성이 이어지고 있지만 시장 조정 과정에서 투자 기회도 나타날 수 있다”며 “국내외 투자자와 해외 투자자산을 연결할 수 있는 사업 기반을 확대해 나갈 것”이라고 말했다.

황소영 기자 fangso@donga.com