강남3구 아파트 지난달 상승거래 비중 50%로 하락

‘양도세 중과’ 시한 앞두고 하락세
서울 3월 상승거래 비중 51.4%… 지난해 8월 이후 가장 낮은 기록
15억 이하 아파트 많은 강서-노원… 생애 첫 주택 마련 수요 대거 몰려

서울 중구 남산에서 본 서울시내 아파트 단지. 2026.02.26 서울=뉴시스

지난달 29일 서울 서초구 아크로리버파크 전용면적 59㎡가 41억 원에 거래됐다. 지난해 11월 거래된 최고가 47억 원보다 6억 원 낮은 수준이다. 현재 호가는 39억 원까지 떨어졌다. 인근 공인중개사는 “다주택자 급매물이 아직 남아 최고가보다 6억∼8억 원 저렴하게 나오고 있다”며 “대출은 제한됐는데 현금이 있는 매수자가 많지 않아 5월 10일이 임박할수록 가격이 더 떨어지고 있다”고 말했다.

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 중단하겠다고 밝힌 5월 10일이 약 한 달 앞으로 다가왔다. 다주택자 급매물이 이어지면서 3월 한 달 동안 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)에서 이뤄진 아파트 거래의 절반이 직전 가격보다 같거나 더 하락한 가격에 거래된 것으로 나타났다.

6일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가시스템 자료를 분석한 결과, 서울의 상승 거래 비중은 2월 59%에서 지난달 51.4%로 하락해 지난해 8월(48.1%) 이후 가장 낮았다. 상승 거래는 같은 아파트 단지의 동일 면적이 1년 이내에 반복 거래됐을 때 최근 가격이 직전보다 오른 경우를 의미한다.

상승 거래 비중 축소는 강남 3구(강남·서초·송파구)가 주도했다. 강남 3구 상승 거래 비중은 2월 61.2%에서 지난달 50%로 하락했다. 특히 강남구의 상승 거래 비중이 2월(58.7%)보다 18.2%포인트 감소한 40.5%에 그쳤다. 같은 기간 서초구는 66.3%에서 53.1%, 송파구는 60.3%에서 52.7%로 상승 거래 비중이 줄어들었다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “고가 아파트가 밀집한 강남권을 중심으로 공시가격 상승에 따른 세 부담과 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자들의 매물이 나온 영향”이라고 분석했다.

비(非)강남권도 상승 거래 비중이 2월 58.8%에서 3월 51.5%로 낮아졌지만 강남권에 비해 하락 폭이 작았다. 주택담보대출이 최대 6억 원까지 가능한 15억 원 이하 아파트가 몰려 있는 지역으로 실거주 목적의 매수세가 이어진 영향으로 보인다.

특히 이들 지역으로는 생애 첫 주택을 마련하는 수요가 꾸준히 유입되고 있는 것으로 나타났다. 이날 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 2, 3월 서울 아파트, 오피스텔 등 집합건물 기준 생애 첫 부동산을 구입해 소유권 이전등기를 신청한 매수인은 1만2370명이었다. 구별로 보면 생애 최초 매수자는 서남권 외곽에 있는 강서구가 937명으로 가장 많았다. 이어 동북권 외곽지역인 노원구가 826명으로 뒤를 이었다. 그 외에도 송파구 761명, 성북구 730명, 구로구 709명 등 순이었다.

생애최초 주택 구매자는 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용된다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “저렴한 주택일수록 대출 한도인 6억 원까지 대출 비중을 높이고 현금 부담을 줄일 수 있어 외곽에 생애 최초 매수자가 집중된 것”이라며 “대출 규제가 덜해 강남권에 비해 하락 거래가 적을 수밖에 없다”고 설명했다.

임유나 기자 imyou@donga.com