14년만에 ‘반값 아파트’ 등장…토지임대료 내야해 ‘반전세’ 지적도

마곡지구 17단지 조감도. SH 제공

서울 강서구 마곡동에 들어서는 ‘반값 아파트’인 마곡지구 17단지가 16일 일반공급 청약 접수를 받는다. 토지를 제외한 건물만 분양받는 ‘토지임대부’ 방식으로 서울에서도 전용 59㎡를 3억 원대에 분양받을 수 있어 청년, 신혼부부 등을 대상으로 한 특별공급에서는 70대1에 육박하는 경쟁률을 나타내기도 했다. 앞으로 정부가 이 같은 분양 방식을 더욱 확대할 가능성이 높아 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.

●14년만에 나온 ‘반값 아파트’

15일 서울주택도시공사(SH)에 따르면 ‘토지임대부 분양주택’인 마곡지구 17단지는 지난달 27일 입주자모집공고를 내고 청약 일정을 진행하고 있다. 10~13일 사전청약 당첨자 청약 접수, 특별공급 청약 등을 받았고 16일 일반을 대상으로 청약 접수를 받는다.

이 단지는 2012년 강남구 자곡동 강남브리즈힐 이후 14년 만에 나온 서울 내 토지임대부 아파트다. 10개 동(지하 2층 ~ 지상 16층), 577채 규모로 올해 8월 입주를 앞뒀다. 사전청약을 제외한 물량은 234채로 특별공급 162채, 일반공급 72채(사전청약 취소분 28채 포함)로 나뉜다.

땅은 공공이 소유한 채로 건물만 분양해 분양가가 대폭 낮아졌다. 전용 59㎡(최고가 기준)는 3억4000만 원, 84㎡은 4억5000만 원이다. 정책 대출인 ‘디딤돌대출’도 받을 수 있지만, 담보인정비율(LTV) 한도는 기존(70%) 대비 낮은 최고 60%를 적용받을 것으로 보인다.

공공이 소유한 땅에 대해서는 매달 토지 임대료를 내야 해 사실상 ‘반전세’라는 지적도 나온다. 예를 들어 전용 59㎡는 매달 최대 66만3900원을 내야 한다. 월 임대료의 최대 60%까지는 보증금으로 전환할 수 있는데, 이 경우 보증금은 2억1900만 원, 임대료는 26만5560원이 된다. 결국 분양가에 보증금을 더한 총 5억5900만 원을 내고, 매달 월세를 추가로 내는 셈이다. 인근 민간 아파트인 ‘마곡13단지힐스테이트마스터’의 동일 평형 반전세 시세는 보증금 6억 원에 월세 50만 원 선이다.

●5년 실거주 등 의무 지켜야

12, 13일 청년, 신혼부부 등을 대상으로 진행한 특별공급에서는 162채 모집에 1만998명이 지원하며 평균 경쟁률이 67.9대1로 집계됐다. 2023년 사전청약 경쟁률인 53대1보다 높다. 이 때문에 일반공급 당첨 기준도 사전청약 하한선(2376만 원·19년 10개월간 최대 납입 인정액 저축)보다 높아질 것이라는 관측이 나온다.

5년간 실거주 및 10년 전매제한 의무가 있다. 의무 기간을 채운 뒤에는 전세를 놓거나 매매해서 시세차익을 볼 수 있다. 실제로 토지임대부 주택인 강남브리즈힐은 2012년 11월 전용 84㎡ 분양가가 2억2230만 원이었지만 지난해 12월 12억3000만 원에 매매됐다. 13년 만에 453%가 오른 것.

이 때문에 일각에서는 당첨자가 모든 시세차익을 가져가는 현 방식을 바꿔야 한다는 지적도 내놓는다. 최경호 주거중립성연구소 소장은 “공공이 시세보다 낮게 매수해 다시 저렴하게 매매, 임대하는 등 더 많은 사람이 혜택을 보도록 하는 방안을 고려해야 한다”고 지적했다.

현 정부가 공공 주도 주택 공급에 방점을 찍은 만큼 앞으로도 이 같은 유형의 공공분양은 계속 이어질 것으로 보인다. 서울 강동구 강일동 고덕강일3단지에서는 토지임대부, 경기 수원시 광교신도시A17블록에서는 주택을 20~30년에 분할 취득하는 ‘지분적립형’ 주택 분양이 예고돼 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “토지임대부 주택은 자산으로서의 가치는 차치하더라도 전월세 시장 안정에 도움이 될 것”이라고 평가했다.


이축복 기자 bless@donga.com