‘땅투기’ 대책이던 토허제, 집값도 잡을까[부동산 빨간펜]

신도시 토지 투기 막으려 도입… 최근 아파트값 규제 수단 돼
임대차 종료 4개월 전이면 매매 가능… 1주택자면 기존 주택 처리해야
풍선효과-과도한 규제 우려도

10·15 부동산 대책 발표 이후 토지거래허가제에 대한 관심이 높아졌습니다. 서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 아파트에서 전세보증금을 끼고 집을 사는 행위가 원천 차단됐기 때문입니다. ‘지나친 재산권 침해’란 지적과 ‘주택 가격 안정을 위한 불가피한 선택’이라는 반론이 나오고 있습니다. 이번 부동산 빨간펜의 주제는 ‘토지거래허가제’입니다.

Q. 토지거래허가제는 무엇인가요?

“토지거래허가제는 일정 규모 이상 토지 거래 시 관할 시·군·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 토지 투기거래가 성행하거나 지가(地價) 급등이 우려되는 지역을 대상으로 지정합니다. 이번 지정으로 아파트 취득 직후 2년간 실거주 의무가 부여됐습니다.

토허제는 이름에서 알 수 있듯 1970년대 경부고속도로 개통, 신도시 조성 등 개발 과정에서 토지 투기를 막기 위해 도입됐습니다. 최초 지정은 1985년 대전 대덕연구단지 일대 29km²였죠. 하지만 2020년 6월 이후부터는 아파트 규제 수단으로 바뀌고 있습니다. 서울시가 허가 대상을 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 일대 14.4km² 아파트로 한정했기 때문입니다. 이번 10·15 대책도 아파트를 대상으로 했습니다. 이 과정에서 오피스텔, 단독·다가구·다세대주택, 상가 등은 허가 대상에서 제외됐습니다.”

Q. 이번 토지거래허가제는 언제까지 시행되는 건가요?

“내년 12월 말까지입니다. 집값 하락이나 시장 상황이 바뀐다면 기한 전 해제가 될 수 있지만 연장될 수도 있는 상황입니다.”

Q. 내년 봄 서울 아파트를 매수하려고 하는데 세입자가 거주하는 매물밖에 없다고 합니다. 거래 허가를 받을 수 있을까요?

“가능합니다. 다만 임대차 계약 종료 4개월 전부터 거래 허가를 받을 수 있습니다. 기존 집주인과 세입자 간 임대차 계약이 별도의 갱신 없이 종료된다는 것을 확인했다는 서류도 작성해야 합니다.”

Q. 이미 주택을 보유하고 있는 사람도 아파트 거래 허가를 받을 수 있나요?

“허가를 받으려면 기존에 보유한 주택을 6개월 내에 매매 또는 임대하겠다는 처리계획서를 제출해야 합니다. 새롭게 매수하려는 아파트가 있는 지역에 거주해야 할 사유도 구체적으로 소명해야 합니다.

2020년 아파트 토지거래허가 시행 초기에는 강남구 업무 담당자가 전용 84㎡에서 전용 114㎡로 이사하려는 사람에게 “30평도 큰데 왜 40평이 필요하냐”고 물은 사실이 알려져 소동이 벌어지기도 했습니다. 아파트 ‘핀셋 규제’ 시행 초기라 벌어진 ‘촌극’이었습니다.

서울시에 따르면 2020년부터 올해 3월까지 토지거래허가 신청 건수 1만2906건 중 불허는 76건(0.6%)에 그쳐 사실상 100% 허가되는 것으로 집계됐습니다. 허가를 받는 데는 통상 2주가 걸려 공무원 업무만 늘었다는 말도 나옵니다.”

Q. 실거주 의무를 위반하면 어떻게 되나요?

“지방자치단체가 위반 여부를 확인하면 실거주 이행 명령을 내린 후 3개월 유예기간을 줍니다. 이후에도 실거주하지 않으면 이행강제금이 부과되죠. 만약 방치하거나 다른 사람에게 임대하면 각각 취득가인 실제 거래가격의 10%, 7%를 이행강제금으로 내야 합니다.

하지만 서울에서 이행강제금이 부과된 사례는 2020년부터 올해 4월까지 6건에 그치는 것으로 집계됐습니다. 허가 대상이 잠실·삼성·대치·청담동과 재건축·재개발 추진지인 압·여·목·성(압구정·여의도·목·성수동), 신속통합기획 재개발·재건축 등으로 제한된 경우였습니다. 앞으로는 토허구역이 서울 전역으로 확대돼 실거주 이행 여부를 제대로 단속할 수 있겠냐는 의문도 제기됩니다.”

Q. 토지거래허가제 지정 시 부동산 시장에 미칠 부작용은 없을까요?

“한국개발연구원(KDI)이 2017년 1월부터 2022년 12월까지 KB 시세 15억 원 이상 실거래를 분석한 결과에 따르면 잠실·삼성·대치·청담동 토허구역 지정 이후 인근 5km 이내 지역의 주택 가격이 규제와 무관한 먼 거리에 있는 주택 대비 2.3% 더 상승한 것으로 나타났습니다. 토허구역 주택을 사려는 수요 중 일부가 대체성이 높은 인근의 토허구역이 아닌 지역으로 옮겨갔다는, 소위 ‘풍선효과’가 일어났다는 분석입니다.

정부는 풍선효과를 방지하고자 이번 토허구역을 서울 전역과 경기 남부 12개 지역으로 매우 넓게 지정했습니다. 가격 상승 에너지가 축적돼 이를 제어하기 위한 비상(非常)한 대책이 필요하다는 정책 당국자의 설명도 있습니다.

하지만 중랑구(0.44%), 도봉구(0.50%), 강북구(0.77%) 등 전년 말 대비 상승률이 0%대인 곳까지 토허구역으로 지정한 것은 과도한 규제라는 지적도 나옵니다. 22일 서울 25개 자치구 중 15개 구 구청장은 ‘지방자치 근간을 훼손하고 주민의 재산권을 침해하는 조치’라며 토허구역 지정 철회 요구 성명을 발표하기도 했습니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com