[고준석의 실전투자]경매에 조세채권 있다면 주의해야

유찰돼 30% 싼 물건 살펴보니 임차인 보증금 빼도 차익 예상
1~3순위에 조세채권 들어있어… 낙찰후 세금 물어주게 될 위험
낙찰전 체납 규모 확인 힘들어, 더 꼼꼼하게 권리분석할 필요

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

경매로 내 집 마련을 꿈꾸는 회사원 김모 씨는 한 차례 유찰된 아파트를 발견했다. 경기 파주시 금촌동에 있는 A아파트(전용면적 75m²)였다. 최초 감정가(3억1000만 원)보다 30% 낮은 2억1700만 원에 매각기일을 앞둔 상태였다. 매매 시세는 4억 원, 전세는 최대 3억4000만 원 수준. 1차 감정가 수준에 낙찰받아도 시세차익 약 9000만 원을 기대할 수 있는 셈이었다.

김 씨는 경매에 참여할 생각으로 권리 분석에 들어갔다. 등기부등본상 권리관계는 꽤 복잡했다. 권리관계가 1순위 가압류, 2순위 압류(경기 군포시), 3순위 압류(안양세무서), 4순위 임차권, 5순위 가압류, 6순위 경매개시결정(강제경매), 7순위 압류(국민건강보험공단), 8순위 압류(파주시) 순으로 나타났다.

특히 4순위 임차권자는 대항력과 우선변제권을 갖추고 보증금(2억3500만 원) 배당 요구까지 했다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 했다. 김 씨는 입찰가 3억 원을 써낼 경우 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있을 것으로 판단했다.

하지만 김 씨가 간과한 부분이 있었다. 조세채권 우선 원칙에 따라 세금은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인보다 배당에서 앞선다는 것이다. 배당 순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금·임금채권, 3순위 당해세(국세, 지방세), 4순위 근저당권·전세권·대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 순이다. 조세채권보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하더라도 조세채권이 먼저 배당을 받는다는 의미다.

김 씨 계획대로 3억 원에 낙찰을 받으면 1순위 압류(군포시), 2순위 압류(안양세무서), 3순위 압류(파주시), 4순위 임차인(보증금 2억3500만 원)의 순으로 배당이 이뤄진다. 3건의 압류 금액이 1억 원이라면 임차인은 보증금 2억 원만 배당받을 수 있고 나머지 3500만 원은 매수자인 김 씨가 인수해야 한다. 3억3500만 원에 낙찰받는 것과 다를 바 없다.

조세채권인 당해세는 매각 부동산 자체에 부과된 세금으로 국세와 지방세로 나뉜다. 국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 해당한다. 지방세는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등이다. 당해세는 압류등기 날짜와 상관없이 법정기일이 임차인의 우선변제권(확정일자)보다 빠르면 우선 배당을 받는다.

물론 경매개시결정등기 전에 압류등기를 해야 한다. 만약 경매개시결정등기 이후에 압류등기가 이뤄졌다면 매각기일까지 배당요구로서 교부청구를 해야 배당을 받을 수 있다. 참고로 당해세가 지방세법 개정(2010년 3월 21일) 전의 것으로 법정기일과 관계없이 근저당권에 우선해도 배당요구종기까지 교부청구(배당요구)한 금액만 배당받을 수 있다.

문제는 당해세인 국세나 지방세의 압류 금액은 배당요구종기 이후에도 확인하기 어렵다는 점이다. 경매법원이나 관할 세무서, 구청 등에 확인해 본다 해도 정확한 답변을 듣기는 쉽지 않다. 낙찰 후에는 곧바로 서류 열람이 가능하지만, 이미 낙찰받은 후 압류 금액을 확인하는 것은 사후약방문이니 조심해야 한다. 소유자가 점유하고 있거나 임차인이 대항력이 없는 경우에는 조세채권의 위험은 고려하지 않아도 된다. 하지만 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구를 한 주택이나, 주택에 조세채권이 있는 경우 매수인은 권리 분석에 더 큰 주의를 기울여야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.

정순구 기자 soon9@donga.com