국토연, 양도세 비과세 보유기간 2년→ 4년 연장 주장

정부세종청사 국토교통부 전경.© 뉴스1

국토교통부 정책의 싱크탱크 역할을 맡고 있는 국책 연구기관인 국토연구원이 4년으로 늘어난 임대차보호기간에 맞춰 양도소득세 비과세 기간도 현행 2년에서 4년으로 연장할 필요가 있다고 주장해 파장이 예상된다.

연구원은 또 급격한 보유세 부담 증가로 고통 받고 있는 1주택자 고령자 등에 대해 보유세 분할납부 기간을 대폭 확대해주고 납부이연제도를 적극 도입하는 방안도 제시했다.

이와 함께 주택시장의 안정을 위해 2026년까지 연 평균 50만 채의 주택 공급이 필요할 것으로 추정했다.

● 양도세 비과세 보유기간 2년에서 4년으로 늘어나나

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연구원은 어제(24일)이런 내용을 담은 보고서 ‘주택시장 영향요인과 향후 정책과제’를 내놨다. 보고서에서 연구원은 임대차 3법 시행과 연계해 주택시장 제도를 개편해야 한다고 지적했다.

특히 양도세 비과세 보유기간을 현행 2년에서 4년으로 늘리는 방안을 검토할 것을 제안했다. 현재는 1가구가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하다 양도하면 양도세가 비과세된다. 다만 양도가 9억 원을 넘는 경우 9억 원 초과분은 과세된다. 또 2017년 8월2일 이후 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 이상 거주도 해야 한다.

문제는 계약갱신청구제 도입에 따라 임차인이 4년까지 거주할 수 있지만 집주인은 양도세 비과세 보유기간인 2년 이후 매각하려는 유인이 강하다는 점이다. 또 이주를 전제로 새로운 주택을 매입하면 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있고, 제도 도입 취지와 무관하게 임차인은 다른 임대주택을 찾아야만 한다. 정책 충돌이 발생하는 셈이다.

연구원은 집주인 입장에서도 임대차 보호기간(4년) 동안 주택을 보유하고 매각할 때 단기매매 중과에서 벗어날 수 있도록 보완책을 마련해야 한다고 덧붙였다.

연구원은 또 기존 임대등록제도가 세제 혜택에 비해 공공성이 낮다는 비판을 벗어나기 위해선 ‘시세보다 저렴하고, 낮은 임대료 상승률을 적용’하는 경우 세제 혜택을 연동하는 등 개편이 필요하다고 지적했다.

이와 함께 전세금 급락으로 인한 역전세난에 대비해 임대사업자에게만 적용되는 보증금반환보증을 확대 의무화하고, ‘주택비축은행(가칭)’을 도입해 시장 상황에 따라 주택을 신탁 또는 매입 등 다양한 방식으로 비축하고, 임대주택이나 시장조절 장치로 활용하는 방안을 검토해야 한다고 주장했다.

● 실거주자 보유세 분할납부기간 확대 필요

2021.5.3/뉴스1

연구원은 실수요자에 대한 지원 강화 차원에서 1주택자에 대한 보유세 분할납부 확대와 납부이연제도 도입도 적극 검토할 것을 제안했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 등으로 인한 경기 침체로 실수요층 일부는 실질 보유세 부담이 커질 수 있다는 것이다.

이를 위해 재산세와 종합부동산세의 분할납부 기간을 12개월로 확대하는 방안이 제시됐다. 현재 재산세는 250만 원을 넘을 경우 2번에 걸쳐 나눠 낼 수 있다. 종부세는 250만 원 초과 시 6개월에 걸쳐 분할납부가 가능하다.

연구원은 납부이연제도 도입에 대해선 “소득이 적은 실수요 고령층과 장애인, 고용 위기에 직면한 가구 등을 대상으로 미국 등에서 실시하는 방안을 적용하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다”고 주장했다.

● 2026년까지 연 평균 50만 채 이상 공급 필요

연구원은 2026년까지 주택공급을 안정적으로 연 평균 45만~50만 채 이상 유지할 필요가 있는 것으로 추정했다. 이는 주택시장의 변동성을 과거 평균 이하로 감소시키기 위한 물량(38만~39만 채)과 변동성을 최소화할 물량(56만 채) 등을 반영한 결과다. 또 인구 및 가구 증가율이 둔화하더라도 신규 주택수요가 지속되는 점과 공공임대 재고 확대 등 정책적인 수요 등이 감안됐다.

국토연구원은 “(정부의 2·4대책 등의 영향으로) 주택공급물량이 2023~2025년에 급격하게 증가할 것으로 전망되며, 해당 물량이 실제 공급되면 이후에는 본격적인 시장 안정기에 접어들 것”으로 예상했다. 이후 가구 수가 줄어드는 시기인 2027~2028년에는 목표물량을 40만 채(수도권은 25만 채 내외)로 점차 줄여나가야 할 것으로 내다봤다.

이에 따라 정부가 ‘2·4대책’에서 제시한 공급계획의 차질 없는 진행이 매우 중요해졌다. 2·4대책에 따르면 정부는 2025년까지 서울(32만3000채)을 포함한 수도권지역에서 61만6000채, 기타 5대 광역시에 22만 채 등 모두 83만6000채를 추가 공급할 예정이다.

문제는 2·4대책 발표 한 달쯤 뒤인 3월 초 LH 직원 땅 투기 의혹이 제기된 이후 공직자 부동산 투기 의혹이 잇따르면서 수도권 신도시 추가지정 작업 등에 급제동이 걸리고 있다는 점이다. 이에 따라 2·4대책 두 달이 지난 이달 12일까지 8번에 걸쳐 공개된 사업 후보지가 목표물량의 26%인 21만7100채 수준에 머물고 있다.

정부는 이와 관련해 차질 없는 대책 추진을 거듭 강조하고 있지만, 10개월도 남지 않는 현 정부의 임기를 감안할 때 낙관할 수만은 없다는 우려가 나온다. 이에 대해 국토연구원은 “주기적으로 택지소요량을 파악하고, 기확보 택지, 유휴 토지, 정비사업 등으로 확보 가능한 물량 등을 잘 관리하면서 필요에 따라 택지를 추가 확보하는 체계를 갖추는 일이 필요하다”고 지적했다. 또 “택지를 비축하고 토지의 효율적 사용을 유도해야 한다”고 강조했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com