일시 2주택자 중과세 피하려면
이호용 KB국민은행 WM 스타자문단 세무사
A. 기본적으로 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있는 조건은 주택 취득 후 2년 이상 보유만 하면 가능하다. 또 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 후 이사 등으로 새로운 주택을 취득해서 일시적 2주택자가 되는 경우에도 새로운 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
1주택 비과세를 적용받는 경우라 해도 양도금액이 9억 원을 초과하는 고가 주택이라면 양도 차익 중 양도금액이 9억 원을 초과하는 비율만큼은 세금을 내는 대상이 된다. 하지만 보유 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있기 때문에 세금 부담은 현저히 낮아지게 된다.
먼저 2017년 8·2대책으로 인해 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 양도 시까지 2년을 거주해야만 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 실제 거주하지 않고 주민등록만 옮겨두는 편법을 사용하면 안 된다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 해당 사항이 없다.
여기에 지난해 9·13대책으로 몇 가지 제한이 더 생겼다. 첫째는 일시적 2주택자에 대한 유예 기간 축소다. 일반적인 종전 주택 처분 유예 기간은 3년이지만 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 추가로 주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 종전 주택 처분 유예 기간이 2년으로 축소됐다.
둘째로 2020년 1월 1일 이후 양도하는 고가 주택은 장기보유공제를 최대 80% 적용받으려면 2년 이상 거주 요건을 갖춰야만 한다. 이 제한 요건은 주택의 취득 시기와 상관없이 적용되며, 2년 거주 요건을 갖추지 못하면 최대 30%의 공제율만 적용된다.
마지막으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 1주택 보유 기간을 주택을 취득할 때가 아니라 1주택이 된 시점부터 적용한다. 따라서 종전에는 다주택자도 주택을 처분해 1주택자가 되기만 하면 곧바로 양도해도 비과세 혜택을 받았지만, 앞으로는 1주택자가 된 이후 2년이 지나야 된다.
새로운 주택 취득일부터 2년이 되는 2020년 10월까지 양도한다면, 9억 원 초과 비율에 대해서만 과세되지만, 2년 거주 요건을 충족하지 못했기 때문에 장기보유공제는 30%만 적용돼 양도세가 약 1억600만 원이 된다.
그리고 새로운 주택 취득 후 2년이 지난 2020년 11월 이후 양도하게 된다면 2주택자로서 비과세와 장기보유공제를 모두 적용받지 못하는 한편 세율 10%가 추가로 중과되므로 양도세 부담은 5억3200만 원이 된다.
1주택자도 이제 세금 문제에 대해 안심할 수 없다.
이호용 KB국민은행 WM 스타자문단 세무사