잔금대출때 소득증명 의무화… 변동금리땐 대출액 줄수도

여신심사 새 가이드라인 2017년 1월 적용

　내년에 분양 공고되는 아파트에 대해 변동금리로 잔금대출을 받으면 대출금액이 줄어들 수 있다. 향후 금리 상승분까지 반영해 대출자의 상환 능력을 따지기 때문이다. 모든 대출금을 합산해 개인별 상환 능력을 평가한 ‘실질 총부채원리금상환비율(DSR)’도 처음으로 활용된다.

　13일 전국은행연합회가 발표한 ‘여신심사 선진화 가이드라인 개정안’과 디딤돌 대출의 달라지는 내용을 문답식으로 정리했다.

　Q. 언제부터, 누가 이 가이드라인을 적용받나.

　A. 내년 1월 1일 이후 입주자 모집 공고를 내는 아파트에 대한 잔금대출에 적용된다. 가이드라인의 기본 원칙은 ‘소득 심사 강화’와 처음부터 원금과 이자를 함께 갚아 나가는 ‘분할상환’이다. 이자만 갚아 나가는 기간은 최대 1년이다. 은행권의 일반 주택담보대출은 이미 올해 2월부터 같은 내용을 적용받고 있다.

　Q. 내년부터 아파트 잔금대출을 받을 때 반드시 소득 증빙 자료를 내야 하나.

　A. 그렇다. 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 본인의 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 제출하는 게 원칙이다. 관련 자료를 제출하기 어려우면 건강보험료 납입액, 신용카드 사용액 등의 소득 증빙 자료를 내면 된다.

　Q. 거치식이나 일시상환 방식으로는 받을 수 없나.

　A. 예외는 있다. 본인이 명확한 상환 계획을 제시할 수 있으면 거치식이나 일시상환 방식으로 대출을 받을 수 있다. 즉, 일정 기간 이자를 갚아 나간 뒤에 목돈을 마련해 원금을 상환할 수 있다는 것을 보여주면 된다. 예·적금 상품의 만기가 곧 돌아오거나 조만간 다른 주택을 팔아 목돈을 마련할 수 있으면 예외로 인정해준다.

　Q. 기존에 중도금대출을 받았다가 잔금대출로 전환하는 대출자들도 해당되나.

　A. 이미 중도금대출을 받아 이용하고 있다면 입주 시점에 잔금대출로 전환하더라도 가이드라인을 적용받지 않는다. 따라서 기존 대출자들은 소득 증빙 자료를 준비하거나 반드시 분할상환 방식으로 대출을 받지 않아도 된다.

　Q. 변동금리를 선택하면 대출 금액이 더 줄어드나.

　A. 줄어들 수 있다. 변동금리를 선택하면 ‘스트레스 총부채상환비율(DTI)’을 산출해 평가하기 때문이다. 스트레스 DTI는 금리 상승 가능성을 고려한 소득 대비 부채 비율을 뜻한다. 내년 스트레스 금리인 2.7%포인트를 더해 계산한다. 이 경우 DTI가 높아져 대출 한도가 낮아질 수 있다. 가이드라인은 스트레스 DTI가 80%를 초과하면 고정금리 대출로 유도하거나 80% 이하로 대출 금액을 안내해줘야 한다고 규정했다.

　Q. DSR도 고려 요소 중 하나인가.

　A. DSR 때문에 대출이 거절되거나 대출 금액이 줄어들지는 않는다. DSR는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부금 등 모든 대출금을 합산해 연소득 대비 상환 부담을 따지는 지표다. DSR는 ‘실질’과 ‘표준’으로 나뉜다. 개인별 상환 부담을 계산한 실질 DSR가 처음으로 산출돼 내년부터 은행권에서 참고 지표로 활용된다. 현재 사용 중인 표준 DSR가 80%를 초과하면 사후관리 대상으로 선정된다. 표준 DSR는 업권별·대출별 평균 만기 및 금리수준을 활용해 산출한 지표다.

　Q. 중도금대출을 받을 때에도 영향이 있나.

　A. 중도금대출을 받을 때는 달라지는 게 없다는 것이 은행연합회의 설명이다. 중도금대출을 받을 때 소득 증빙 자료를 내지 않아도 지금처럼 대출을 받을 수 있다. 다만 중도금대출을 신청할 때부터 향후 잔금대출을 받을 수 있는지를 고민해야 한다. 은행들도 2, 3년 이후 실제로 자금 여유가 있는 고객을 중심으로 대출을 해줄 가능성이 높다. 이 때문에 중도금대출도 깐깐해질 수 있다는 우려도 나온다.

　Q. 디딤돌 대출 요건도 더 강화된다는데….

　A. 그렇다. 금융위원회에 따르면 디딤돌 대출 DTI가 올해 80%에서 내년 60%로 줄어든다. 또 기존에는 주택을 보유하고 있더라도 대출 후 3개월 내 처분할 계획이 있으면 디딤돌 대출을 받을 수 있었지만, 내년부터는 무주택 가구주만 대상이 된다. 생애 최초 주택 구입자들에게 제공한 우대금리도 이달부터 0.5%포인트에서 0.2%포인트로 줄었다.

박희창 ramblas@donga.com·강유현　기자