“조합원 총회결의 무효땐 재건축 계약도 무효”

대법, 반포주공 약정금 판결 뒤집어… 강남중심 무리한 사업 제동 걸릴듯

아파트 재건축 공사 계약의 중요 내용을 바꾼 조합원 총회 결의가 정족수 미달로 무효가 됐다면 그 결의에 따라 체결된 공사 계약도 효력이 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 3부(주심 박병대 대법관)는 서울 서초구 반포주공3단지 재건축조합이 GS건설을 상대로 낸 약정금 청구 소송의 상고심에서 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 22일 밝혔다.

반포주공3단지 재건축조합은 2002년 9월 GS건설과 일반분양 수익금의 10%를 넘는 초과 이득을 조합원에게 배분하는 내용의 가계약을 체결했다. 이후 예상 사업비가 2000억 원 늘어나자 GS건설은 이 비용을 자체 부담할 테니 조합이 초과수익 배분을 포기하는 내용으로 계약 변경을 요청했다. 이에 조합 측은 2005년 2월 총회에서 재적 조합원 53.4%의 찬성으로 이 내용을 가결하고 석 달 뒤 본계약을 체결했다.

문제는 조합 총회의 의결 정족수가 미달됐다는 점이다. 법원은 2010년 “비용분담 조건을 변경하려면 조합원 3분의 2 이상의 동의가 있어야 했다”며 이 결의가 무효라고 판결했다. 조합은 이 판결을 근거로 GS건설이 제시한 조건에 따라 초과수익 36억 원을 내놓으라고 소송을 냈다.

1, 2심은 “총회 결의 적법성 여부는 조합 내부 사정에 불과하므로 본계약은 유효하다”며 GS건설의 손을 들어줬다. 그러나 대법원은 “총회 결의가 강행 규정을 위반해 무효이기 때문에 이에 따른 본계약도 무효”라고 판결했다. 이에 따라 GS건설이 이익의 일부를 조합 측에 돌려줘야 할 가능성도 배제할 수 없게 됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 판결로 건설사들이 조합원의 동의 없이 무리하게 사업을 추진하기 어려워질 것”이라고 말했다.

전문가들은 재건축 조합 총회의 효력에 따라 계약 내용이 뒤집힐 수 있게 되면서 비슷한 소송이 늘어날 것으로 우려하고 있다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “최근 서울 강남 재건축 시장 분위기가 좋아져 이익이 늘 것으로 보고 초과수익 등에 대한 계약의 하자를 주장하는 조합들이 나올 수 있다”고 말했다.

조은아 기자 achim@donga.com·신동진 기자