[똑똑 재테크]경매주택 살 땐 권리-임차인 꼼꼼히 분석을

이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장

세밑 추위만큼 부동산 경기가 냉랭하지만 부동산 경매법정의 열기는 여전히 뜨겁다. 매달 아파트 2000여 채 등 전국적으로 5000채 이상의 주거용 부동산이 경매에 부쳐진다. 법원 경매에서 시세보다 싼값에 내 집 마련을 하려는 사람들의 관심이 높다.

하지만 모든 사람이 경매로 저렴한 물건을 찾아갈 수 있는 건 아니다. 과열된 경매장 분위기에 시세보다 비싸게 낙찰받는 사람이 적지 않고 권리 분석을 제대로 하지 않아 낭패를 보는 경우도 있다. 심지어 응찰 금액을 잘못 적어 입찰 보증금만 날리기도 한다. 철저한 응찰 준비가 필요한 이유다.

가장 먼저 할 일은 응찰하려는 주택의 시세를 파악하는 것이다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 이용해 전국 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 등의 실거래가와 계약일자, 전용면적, 대지권면적 등을 확인할 수 있다. 해당 지역 공인중개사무소를 방문해 최근 나온 매물의 호가와 수요자들의 희망 가격을 파악하는 것도 좋다. 인터넷에서 확인한 시세와 중개업소 매물 가격에 큰 차이가 난다면 그 이유를 꼼꼼히 물어야 할 것이다.

응찰 가격을 정할 때는 경매 대상의 감정평가 시점과 입찰 시점을 감안해야 한다. 통상 경매 사건이 접수되고 입찰이 시작되기까지 6개월∼1년이 걸린다. 그사이에 시세가 바뀐다. 입찰이 시장 하락기에 이루어지면 감정평가 가격이 단기 고점일 가능성이 크다. 반대로 시장 상승 국면에서는 감정평가액이 단기 저점일 확률이 높다.

권리 관계와 임차인에 대한 분석도 필수다. 소유권 관련 선순위 가등기, 가처분·예고등기 등 낙찰자가 인수해야 할 권리를 입찰 전에 파악해야 한다. 대항력 있는 선순위 임차인이 있는지 확인하는 것도 필요하다. 말소 기준이 되는 근저당권보다 먼저 입주한 선순위 임차인이 있다면 그가 배당 신청 기간에 배당 요구를 했는지 봐야 한다. 선순위 임차인이 이 기간에 배당 요구를 하지 않았다면 낙찰자가 전세금을 물어줘야 하기 때문이다. 현재 들어와 있는 임차인이 있다면 그가 위장 임차인은 아닌지도 알아보는 게 좋다.

끝으로, 이사 시점은 충분한 시간적 여유를 두고 정해야 한다. 부동산 경매물은 낙찰 뒤에도 권리를 넘기는 과정을 거쳐야 하기 때문이다. 경매 대상물에 남겨진 관리비와 현 점유자에게 줄 이사비 등을 감안해 응찰 전 꼼꼼한 자금 지출 계획을 세워두는 것도 필요하다.

이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장