[제주]제주 ‘중산간’ 난개발 방지 가이드라인 만든다

道, 관리보전지역 재정비 용역 착수… 지하수-생태계-경관 등급 재조정
리조트 등 개발사업 추진 어려울듯

제주시 평화로에서 한라산 방면에 들어선 골프장과 리조트단지. 제주도가 중산간 개발제한 방침을 밝히면서 앞으로 이 같은 골프장과 리조트단지 개발 사업이 힘들어진다. 임재영 기자 jy788@donga.com

제주의 해발 200∼600m 일대를 ‘중산간’으로 부른다. 중산간은 오름(작은 화산체), 곶자왈(요철 형태의 용암 암반 위에 형성된 자연림) 등 청정 자연환경을 이루는 핵심 지역으로 일부가 목장, 농경지, 초지로 활용되고 있다. 도시 인근이나 저지대에 비해 땅값이 상대적으로 싸면서 전망도 좋아 중국인 등 국내외 투자자들이 눈독을 들이는 곳이다. 하지만 당분간 중산간 대규모 개발 사업이 불가능해질 것으로 전망된다. 제주도가 ‘중산간 개발 가이드라인’을 구체화하고 있기 때문이다.

제주도는 4일 도청에서 관리보전지역 재정비 용역 착수 보고회를 열었다. 관리보전지역의 지하수·생태계·경관 등급을 재조정해 중산간의 난개발을 막는 가이드라인을 만들고 보전지역을 체계적으로 관리하기 위한 것이다. 이번 용역에서 제주 전체 면적의 68%에 이르는 관리보전지역 1257km²를 조사해 지하수 자원과 생태계, 경관 보전 등급 기준을 재설정한다.

○ 중산간 개발제한

중산간 개발제한은 이미 시작됐다. 원희룡 제주도지사는 기회 있을 때마다 중산간 개발 제한 의지를 밝혔다. 제주도는 중산간 지역을 지구단위계획 지정에서 제한하는 방안을 8일까지 행정예고 했다. 제한지역은 평화로, 산록남로, 서성로, 남조로, 비자림로, 516로, 산록북로, 1100로, 산록서로 일부 구간을 연결하는 한라산 방면 지역으로 설정됐다. 이 조치는 ‘제주도 도시계획조례’ 개정 조례를 다음 달 시행하는 데 따른 사전 작업이다.

개정 조례는 제주도내 오름, 곶자왈, 중산간 지역의 자연환경 및 경관 보전을 위한 것으로 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정해 고시하면 지구단위계획구역 지정을 제한할 수 있도록 했다. 이 규정으로 중산간 지역이라도 지구단위계획구역 지정을 통해 3만 m² 이상 개발이 가능했던 대규모 개발 사업의 규제가 이뤄지게 된다.

○ 부동산 경기에 영향

중산간 개발제한 지역에는 현재 골프장, 휴양 리조트 등 12곳이 들어서 있다. 신규 개발사업인 제주시 애월읍 36만 m² 규모 ‘상가리 관광지 조성 사업’은 이미 인허가 절차가 진행됐기 때문에 지난달 가까스로 환경영향평가를 통과했지만 개발 사업 자체를 포기하는 사례도 나오고 있다.

한 투자 업체 관계자는 “리조트 단지 건설을 위해 중산간 지역 땅을 매입했는데 인허가 절차에 착수하지도 못해 보고 개발 제한 방침이 나왔다. 상당 기간 개발 사업을 추진할 수 없을 것으로 보인다. 땅에 자금이 묶여 피해가 이만저만이 아니다”라고 말했다.

중산간 개발 제한 외에도 제주도가 농지 관리, 지하수 개발 등을 강화하면서 중소 규모 택지 개발 사업이 중단되는 등 부동산 경기에 영향을 미치고 있다.

제주 개발 사업 컨설팅 업체 관계자는 “중산간 지대 목장은 대규모 개발 사업이 쉽기 때문에 매매 협상이 활발했지만 개발 제한 움직임이 나타나면서 땅을 사기 위해 분주했던 중국인들의 발길이 뚝 끊겼다. 지나치게 과열된 부동산 열기를 진정시키는 효과가 있기는 하지만 개발 사업 자체가 얼어붙을 가능성도 있다”고 말했다.

임재영 기자 jy788@donga.com