[부자들의 稅테크]비사업용토지 매각때 양도세 적게 내려면…

김규정·우리투자증권 부동산연구위원

“남해에 있는 임야를 사겠다는 사람이 있는데 세금이 걱정입니다.”

최근 한 자산가가 부동산에 관한 고민을 물어왔다. 직접 거주하거나 사용하지 않은 비사업용 토지를 처분하려는 자산가들의 가장 큰 고민은 양도소득세다. 비사업용 토지란 실수요 목적으로 사용하지 않으면서 보유하고 있는 나대지, 잡종지, 부재지주의 농지, 임야 등의 토지를 말한다.

2007년부터 적용된 중과규정 등에 따르면 비사업용 토지를 팔 경우 양도세 60%를 내야 했다. 3년 이상 장기 보유할 때 주는 특별공제(최대 30%) 혜택도 받을 수 없었다. 2009년부터 올해까지 유예기간으로 일반 양도세율이 적용됐지만 내년부터는 다시 중과규정에 따라야 한다.

다행히 부동산시장 과열기에 만들어진 징벌적 중과 세제들이 대부분 완화, 폐지되면서 중과 규정도 완화됐다. 일반 양도세율에 10%포인트만 추가 과세해 양도세율이 16∼48%가 됐다. 기존에 60%를 내야 했던 것에 비해 상당히 줄었다. 하지만 이렇게 완화됐지만 장기보유특별공제는 받을 수 없다.

따라서 양도세를 줄이고자 한다면 올해 안에 양도하는 것이 유리하다. 예를 들어 매각하는 비사업용 토지의 양도세 과세표준이 3억 원일 때 내년에 판다면 10%포인트 세율을 더해 48%의 양도세율이 적용된다. 양도세는 1억2460만 원이다. 양도세 중과가 유예되는 올해 안에 처분한다면 38% 세율이 적용돼 양도세는 9460만 원이다. 3000만 원이나 세금을 아낄 수 있는 셈이다.

매각 시기를 조절하는 것 외에 양도세 중과를 피할 수 있는 방법은 없을까. 먼저 비사업용 토지로서 양도세 중과 대상인지를 다시 한 번 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 사업용 토지와 비사업용 토지의 구분이 모호한 경우가 많고 예외사항도 다양하므로 세무전문가 등과 협의해 양도세 중과를 피할 수 있는지 따져본다.

땅의 이용현황에 따라 예외를 인정받을 수도 있다. 군사시설보호구역, 개발제한구역, 상수원보호구역 등으로 지정된 땅이라면 부득이하게 사업에 사용하지 못한 경우이기 때문에 사업용 토지로서 이용기간을 인정받을 수 있다.

아예 사업용 토지로 전환하는 것도 방법이 될 수 있다. 전체 소유기간 중 80% 이상, 또는 양도일 기준으로 최근 5년 중 3년 이상이나 최근 3년 중 2년 이상을 사업 목적으로 직접 활용하면 되는데 나대지라면 창고를 짓거나 주차장 등으로 활용하면 좋다. 상대적으로 건축비나 관리비 등이 덜 들어가고 토지 위치에 따라 상당한 임대 소득도 낼 수 있다.

김규정·우리투자증권 부동산연구위원