[부자들의 부동산 테크]주택 임대사업자 과세확대에 대처하려면

주택 임대사업 절세 전략 “피할 수 없다면 분산하라”

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

“세금이 늘어난다고 하던데….” 서울 마포구에서 주택 임대사업을 준비하던 한 50대 고객이 다급하게 물었다. 그는 노후 생활자금을 마련할 목적으로 3층짜리 단독주택을 매입하고 계약금까지 건넨 상태였다. 그는 임대소득에 대한 세금 부담을 줄이기 위해 사업자 등록이나 부동산 명의는 어떻게 하는 것이 좋은지, 임대사업 자체를 원점에서 다시 고려해야 하는 것은 아닌지 궁금해했다.

지난달 26일 정부가 발표한 ‘임대차시장 선진화 방안’은 본격적인 월세시대를 앞두고 임대주택의 지속적인 공급과 임차인의 주거비 부담을 줄여주려는 정책이다.

월세 세입자들의 주거 안정을 위해 필요한 조치지만 임대사업자에게는 과세 의무가 무겁게 다가오는 정책이다. 임대소득을 정확히 신고하는 집주인이 많지 않은 것이 현실이기 때문이다.

때를 맞춰 국세청은 주택 전월세 확정일자 자료를 세금 미납자에 대한 추징 과세 자료로 사용한다고 발표했다. 전월세 거래, 확정일자 등 국토교통부와 안전행정부, 대법원 등이 가지고 있는 전월세 관련 정보가 향후 통합 관리될 가능성이 높다. 과세 대상인 임대소득을 정확하게 신고하지 않거나 탈루하고 있는 임대인들은 세무 당국에 노출될 확률이 높아질 것이다. 이런 상황에서 주택 임대사업을 하기 위해선 투명한 임대 관리와 세금 납부를 전제로 하는 편이 낫다.

임대인 입장에선 두 가지 선택을 할 수 있다. 첫 번째는 주택 임대사업의 운영 타당성을 먼저 검토하는 것이다. 임대소득과 늘어나는 세금 부담, 관리 비용 등을 모두 감안해 임대사업을 지속할지 결정해야 한다.

임대사업을 지속하기로 확정했다면 사업성을 높이기 위한 절세 전략을 고민해야 한다. 소규모 임대사업자라면 과세 대상에서 벗어나면 된다. 현재 월세 임대소득의 과세 기준은 2주택 이상 보유한 경우나 기준시가 9억 원 초과 주택인 경우다. 9억 원 이하 1주택자라면 월세 소득은 과세 대상이 아니다. 전세는 전용면적 85m² 초과, 기준시가 3억 원을 초과하는 3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억 원을 초과할 경우 과세 대상이다.

임대소득 과세를 피할 수 없다면 임대소득을 분산시켜 과표 기준을 낮추는 방법을 고려할 수 있다. 소득세는 구간별 누진세율이 적용되기 때문이다. 공동 명의를 통해 임대소득을 나누어 신고하면 소득세 부담을 줄일 수 있다. 단, 근로소득이나 금융소득 등 다른 소득이 있다면 종합소득과세 부담을 비교해 봐야 한다. 또 임대소득 신고를 위한 사업자 등록을 새로 하면서 건강보험료, 국민연금 등이 늘어나게 된다면 비용 구조를 종합적으로 따져봐야 한다.

재산세 등 부동산 세금 외에 소득세, 법인세 등을 추가로 감면해주는 준공공임대주택으로 등록하는 것도 방법이 될 수 있다. 전용면적 85m² 이하의 주택을 10년간 의무 임대 조건에 맞춰 공급하면 준공공임대주택으로 세제 혜택을 받을 수 있다. 정부 방안에 따르면 소득세는 30%까지 감면율을 확대하고 향후 3년간 구입해 등록한 준공공임대주택은 임대 기간에 발생한 양도소득에 대해 양도세를 면제해 줄 방침이다. 주택 임대사업 환경이 빠르게 변하는 만큼 체계적인 임대 관리 방안과 절세 전략을 먼저 마련해야 할 때다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원