투기지역 해제 등 ‘백약’이 무효… 서울 주택가격 36개월째 침체

“고급주택 등 새 수요 만들어야”

서울에 집을 가진 사람들의 시름이 깊어지고 있다. 11월 중 서울의 집값이 0.3% 떨어지며 서울의 주택시장 침체가 36개월째 지속되고 있기 때문이다. 12월까지 하락하면 역대 최장 ‘타이 기록’이다. 정부 당국자는 “결과를 기다려 봐야겠지만 최장기간 침체(37개월)는 불가피할 것”이라고 말했다.

서울의 주택 가격이 장기간 약세를 보이는 이유는 국내외 경기가 침체된 데다 집값 상승을 기대하며 집에 투자하는 사람들이 크게 줄었기 때문이다. 투자심리가 워낙 위축된 상황에서 정부의 부동산 대책도 효력을 발휘하지 못하고 있다.

국토해양부 등 관계 당국은 서울의 주택시장 침체기(2009년 12월 이후) 동안 부동산 정책을 12번이나 발표했지만 집값 하락을 막지 못했다. 2010년 집값 하락이 예상되자 정부는 그해 8월 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 완화하고 생애 최초 주택구입자금을 한시적으로 지원하는 주택거래 정상화 방안을 발표했다. 하지만 서울의 주택시장은 ‘하락’으로 답했고 9월(―0.2%) 10월(―0.1%) 11월(―0.1%) 등 3개월 연속 가격이 떨어졌다.

강남 서초 송파 등 강남 3구를 투기지역에서 해제한 올해 5월 주택거래 정상화 방안이 나왔을 때는 이후 3개월 평균 ―0.3%까지 하락하며 하락 폭을 키웠다. 취득세를 추가로 감면해준 9·10대책이 나왔지만 10월 주택 가격은 0.4% 떨어졌다. 전체 하락 폭(3.5%)의 70%가 넘는 2.6%의 가격 하락이 2012년 한 해에 이뤄졌다. 상황이 이렇게 되자 정부 고위 당국자까지 최근 “서울 집값은 상승이 아니라 ‘연착륙’이 목표”라고 말할 정도였다.

뾰족한 대책이 없다는 것도 문제다. 세제 혜택 등 부동산 시장 침체기마다 사용하던 정책 수단들은 2010년 이후 수도권 집값에 영향을 미치지 못하고 있다.

국토부 당국자는 “포화 상태에 가까운 서울 등 수도권은 새로운 주택 수요를 만들어내야 침체기를 벗어날 수 있다”며 “지금 같은 상태에서는 분양가 상한제를 없애 투자 여력이 있는 사람들이 구입할 만한 다양한 아파트 건설이 해결책이 될 수 있다”고 말했다.

하지만 해당 법안은 일부 계층에 대한 특혜 논란이 불거지며 국회 국토해양위원회 법안심사소위원회에 계류 중이다. 김경환 서강대 교수(경제학과)는 “집값이 오르지 않을 것이란 시장의 기대가 광범위하게 퍼져 있는 것이 장기 침체의 원인”이라며 “세금 감면 등 단기 처방으로는 더이상 효과를 얻기 어려운 만큼 시장의 틀을 바꾸는 발상의 전환이 필요하다”고 말했다.

정부는 전국의 주택경기를 대표하는 서울의 주택시장이 역대 최장의 침체를 겪고 있고, 베이비부머의 은퇴, 고령화 등 인구구조의 변화가 주택시장에 위협으로 작용하는 것은 맞지만 일본처럼 10년 이상 이어지는 주택시장 장기 침체는 없을 것으로 보고 있다.

기획재정부는 3일 펴낸 보고서에서 “프랑스 이탈리아 덴마크 등은 오히려 생산가능인구 비중이 정점에 다다른 이후에도 부동산 가격이 올랐다”며 “인구구조의 변화는 주택 수요 증가세를 둔화시킬 수는 있지만 주택시장의 장기 침체로 이어질 가능성은 낮다”고 내다봤다. 정부는 다만 과거 투기 억제를 위해 도입됐던 규제를 다시 정상화해 시장 기능 회복에 주력한다는 계획이다.

박재명·유재동 기자 jmpark@donga.com