[Money&Life/맞춤 세테크]주택임대사업자 등록, 해야 좋을까?

양도세·종합부동산세 과세 안돼 유리
단, 사업자등록 후 최소 5년간 유지해야

Q: 15년 넘게 서울 송파구에 살고 있는 권모 씨(56)는 몇 년 전 투자 목적으로 서울 은평구에 소형 아파트를 하나 구입해 임대를 주고 있다. 주택 1채만 가지고도 주택임대사업자로 등록할 수 있다는 얘기를 들은 권 씨는 임대사업자로 등록을 하는 게 좋을지 고민이다. 임대사업자로 등록을 하면 어떤 세제혜택이 있는지, 혹시 불리한 점은 없는지 궁금하다.

A: 권 씨가 송파구 아파트를 팔려는 생각이 있거나, 종합부동산세 부담이 커서 걱정이라면 주택임대사업자로 등록하는 것은 아주 좋은 방법이다. 권 씨는 현재 2주택자이기 때문에 먼저 파는 주택에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.

예를 들어 송파구 아파트의 취득가액은 3억 원인데 현재 예상 시가는 9억 원이라고 가정하자. 현재 상태에서 양도한다면 내야 할 양도세가 약 1억4800만 원이다. 하지만 권 씨가 은평구 아파트를 임대주택으로 등록한다면 2주택자라도 거주한 주택에 대해서 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 양도세가 한 푼도 없다. 임대사업자 등록만으로 양도세 1억4800만 원이 절세된 셈이다.

종합부동산세에서도 유리하다. 임대주택으로 등록한 주택은 종부세 과세대상에서 제외된다. 따라서 권 씨가 두 채를 합해 종부세를 내야 했다면 임대사업으로 등록한 이후에는 송파구 주택 한 채만 과세 대상이 돼 기준시가 9억 원을 넘지 않는다면 종부세가 없다. 단, 이때 임대사업자 등록을 하기 위해서는 은평구 아파트의 전용면적이 149m² 이하이고 기준시가가 6억 원(수도권 밖의 지역은 3억 원)이하여야 한다.

그렇다면 임대사업자로 등록했을 때 불리한 점은 없을까. 권 씨가 임대사업을 하기 위해서는 송파구청과 세무서에 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대사업을 계속해야 한다. 만일 사업자등록을 한 지 5년이 되기 전에 임대사업을 폐업하거나 임대주택을 처분하면 비과세 받았던 세금이 추징될 뿐 아니라 임대주택법에 따른 벌금 등이 부과되기 때문에 최소 5년간은 처분에 제한을 받는다.

권 씨의 임대소득에 대한 종합소득세는 어떻게 될까. 주택 임대를 전세로 하는지, 월세로 하는지에 따라 달라진다.

우선 전세라면 보유주택이 이 주택이므로 임대소득에 대한 종합소득세는 발생하지 않는다. 하지만 월세로 받으면 1년간의 임대소득에 대해 다음 해 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 물론 상가와 달리 주택은 임대료를 월세로 받고 소득세 신고를 하지 않아도 파악하기가 쉽지 않아 세금을 추징당하는 사례는 현실적으로 많지 않다.

하지만 총 급여 5000만 원 이하인 근로자는 연말정산 때 월세 소득공제를 받을 수 있어 앞으로는 소득공제를 받기 위해 임대차계약서를 세무서에 제출하는 세입자가 많아질 것으로 보인다. 때문에 과세소득이 노출돼 임대소득에 대한 세금을 신고하지 않으면 불이익을 당할 수 있는 가능성이 커졌다.

하지만 권 씨가 임대소득 외에 다른 소득이 없다면 월세에 대해 소득세 신고를 하더라도 세금은 생각보다 많지 않다.

문제는 세금보다는 오히려 건강보험료일 수 있다. 권 씨는 현재 직장인 자녀 등의 피부양자로 건강보험료를 내지 않고 있지만 임대소득이 있으면 피부양자 자격이 상실되고 건강보험 지역가입자로 전환되어 보험료를 별도로 내야 하기 때문이다.

미래에셋증권 WM비즈니스팀 이은하 세무사