신림동-직장인, 봉천동-학생… 임차수요층 다양
서울 관악구 신림동 지하철2호선 신림역 인근에 위치한 오피스텔 ‘SK허브그린’ 전경. 부동산114 제공
○ 1인 가구 밀집도 높다
관악구에는 서울 전체 1인 가구의 10%가 모여 살고 있다. 1인 거주자가 많은 만큼 생활환경도 이들의 특성에 알맞게 형성돼 있다. 다세대 원룸이나 고시원, 오피스텔 같은 임대주택이 밀집해 있고 늦게 퇴근하는 직장인들을 위해 세탁소, 마트 등의 운영시간도 길다. 20대 초중반 남성이 많은 편이지만 최근엔 보안과 개별욕실 등이 잘 갖춰진 오피스텔을 비롯한 신축 단지가 대거 들어서면서 여성들의 비중도 늘어나는 추세다.
관악구 오피스텔 시장은 지하철2호선 신림·봉천·서울대입구·낙성대역을 따라 역세권별로 선호하는 수요층이 나뉜다. 신림역 주변은 여의도나 가산·구로디지털단지와 가까워 직장인 수요가 다수를 차지한다. 신림사거리 등 배후상권의 자영업자 임차수요도 많다. 신림동의 재고 물량은 2844실가량이다.
○ 수익률 분석은 꼼꼼히 해야
연평균 임대수익률은 오피스텔 재고 물량이 많은 봉천동(6.42%)이 관악구에서 가장 높게 형성돼 있다. 서울지역 평균 임대수익률(5.97%)을 크게 웃도는 수준이다. 상대적으로 매매가는 낮은 반면 풍부한 임대수요층을 확보하고 있기 때문으로 풀이된다.
봉천동 일대는 관악센추리오피스텔(157실), 세종오피스텔(153실) 등 2000년 이전에 공급된 오피스텔이 꽤 있다. 이런 오피스텔들은 신축 오피스텔에 비해서 단위당 투자 부담이 적다. 최근 신축 오피스텔이 증가한 신림동(5.69%)은 연평균 임대수익률이 조금 떨어졌다. 신규 물량일수록 분양가가 높게 책정된 탓으로 보인다.
투자를 검토할 때 수급 상황을 면밀히 검토해야 한다. 올해 1분기까지 일대에서 인허가를 받은 도시형생활주택 물량이 봉천동은 1101채, 신림동은 1307채에 달하며 계속 늘어나고 있기 때문이다. 공급이 늘어나면 그만큼 임차인 모집이 어려워질 수 있다. 특히 주차시설이나 보안시스템, 입지 등에 따라 선호도가 갈릴 수 있다. 이미윤 부동산 114연구원은 “지하철 역세권에 위치하고, 전용률이 높은 오피스텔을 골라 장기적인 관점에서 투자할 때 수익률을 높일 수 있을 것”이라고 조언했다.
박선희 기자 teller@donga.com