개나리 2차는 작년 초 안전진단을 통과해 9월 기본계획확정고시를 마쳤다. 11월6일 현대산업개발을 시공사로 선정하는 등 다른 곳에 비해 사업추진이 빠른 편.
이달 내로 시공사와 가계약을 한 뒤 6월 사업계획 승인을 받아 2002년 2월 착공, 2004년 초 입주한다는 계획이다.
▽사업개요와 입지여건〓30평형 140가구, 31평형 160가구 등 300가구를 헐고 12평형 186가구, 41평형 283가구, 52평형 135가구로 재건축한다. 용적률(바닥면적 대비 건물연면적 비율)은 114%에서 281%로 높아진다.
서울 5대 저밀도지구 중 청담 도곡지구에 속한다. 총 61만9000㎡(18만7247평)의 부지에 총 9342가구가 들어선 청담 도곡지구는 전용면적 18평 이하 30%, 25.7평 이하 38%, 25.7평 이상 32%의 비율로 재건축돼 1만1419가구의 새 아파트가 공급된다. 개나리 2차는 경기고 휘문고 중대부고 숙명여고 등 명문 학군에 영동세브란스병원 롯데백화점 등 편의시설과 아셈타워, 무역센터 등이 가까워 웬만해서는 가격이 흔들리지 않는 부동산시장의 ‘블루칩’으로 꼽힌다.
▽시세동향 및 수지분석〓30평형이나 31평형이나 똑같은 지분을 인정한다. 매매시세는 지난해 초 안전진단 통과시 3억1000만원에서 시공사 선정과 조합설립인가를 마친 11월초 3억3000만원으로, 지금은 3억5000만∼3억6000만원으로 꾸준히 올랐다.
거래도 활발하다. ‘M’21 진선미부동산 정영태 대표는 “실수요자 비율이 60∼70%에 육박하고 강남의 학군수요도 풍부해 대기매물도 별로 없다”고 말했다.
조합원 수는 300명이지만 52평형 135가구를 뺀 나머지는 41평형에 입주할 수밖에 없다. 52평형 입주자는 추가로 1억원을 부담해야 하고, 41평형은 6000만원을 돌려받는다.
현 시세(3억5500만원)에 개나리 2차 아파트를 사 41평형에 입주할 경우의 수지타산을 따져보자. 총 투자금액은 2억9500만원(매입비 3억5500만원―환급금 6000만원). 공사중 기거할 주택은 시공사에서 주는 무이자 이주비(1억5000만원)로 해결한다. 현재 주변 41평형의 매매가가 평균 4억5000만원이라는 점을 감안하면 꽤 수익성이 있다.
▽투자 유의사항〓뒤편 12층짜리 중층 아파트가 사업추진에 걸림돌이 될 가능성이 있다. 소음이나 일조권 침해, 지반침하 등의 문제로 민원이 제기되면 사업기간이 늘어나 투자수익이 급격히 줄어들 수 있기 때문.
3억5500만원에 집을 사 전세(1억4000만원 가량)를 놓는 경우 이자율을 연 8%로 가정하면 차액 2억1500만원에 대해 연 1720만원의 금융비용이 발생한다. 사업기간이 늘어나면 표준건축비가 상승해 추가부담금도 오를 가능성이 높다.
장기적으로는 강남 일대에 대형 평형이 많아지고 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 98년 소형평형 의무비율이 폐지된 후 대형 평형 공급이 급증하고 있어 점점 희소가치가 떨어져 예상수익이 하락할 가능성이 있다. 재건축 후 41평형은 6000만원을 돌려받고, 52평형은 1억원을 추가부담한다는 계획도 확정된 것은 아니다. 관리처분계획 단계에서 환급금은 줄어들고 추가부담금은 늘어날 수 있다.
▼개나리 2차 주변아파트 시세▼(단위 : 만원)
위치
아파트
평형
매매
전세
역삼동
동부 해오름
34
30000∼33000
18000∼19000
성보
33
26500∼28000
13000∼14000
42
36000∼38000
17000∼18000
대치동
개포 선경
31
30000∼34000
19000∼21000
42
47000∼53000
27000∼28000
48
56000∼65000
30000∼33000
개포 우성
1, 2차
31
30000∼34000
19000∼21000
45
60000∼70000
30000∼33000
55
70000∼87000
35000∼38000
동아
33
29000∼32000
11000∼13000
43
39000∼42000
15000∼17000
도곡동
대림 아크로빌
54
64000∼70000
40000∼43000
삼호
43
30000∼33000
18000∼19000
서린
33
27000∼29000
8500∼9000
36
30000∼32000
9500∼10000
역삼럭키
34
24000∼28000
15000∼17000
45
47000∼53000
25000∼26000
(자료 : 부동산플러스)
(도움말〓21세기컨설팅 양화석 사장)
news91@donga.com