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[社説] 政府は不動産政策の失敗を認めて代案を探るべき

[社説] 政府は不動産政策の失敗を認めて代案を探るべき

Posted June. 04, 2005 06:23,   

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現政権は発足以後最近まで約30回にわたって住宅価格安定対策を打ち出した。主にソウル江南(カンナム)など一部地域を視野に入れて不動産税を高めることが中核になっている。その一方で地域均衡などを理由に行政都市推進とともに企業都市、革新都市などの開発事業を矢継ぎ早に発表した。

結果はどうなっているだろうか。ソウル江南の住宅価格と全国の地価が高騰している。盧武鉉(ノ・ムヒョン)大統領は最近、不動産投機との「戦争」を繰り返し強調したが、住宅価格の上昇傾向は、果川(クァチョン)、盆唐(プンダン)、龍仁(ヨンイン)、ピョンチョンなど京畿(キョンギ)南部地域にまで広がってる。ソウル江南一部地域の50坪型台のマンションの価格は1ヵ月で3億ウォン以上急騰した反面、江北(カンブク)地域は下落傾向を見せている。「5・4不動産対策」以後、先月6日から27日まで、ソウル全体のマンション価格は平均0.61%上がった。政府対策の標的である江南の瑞草(ソチョ)、松坡(ソンパ)区の住宅価格上昇率は平均の2倍に近い。

全国の地価は公示地価基準で2年間に500兆ウォンも上がり、今年2000兆ウォンを上回った。個別の公示地価は昨年より平均18.9%上がった。公示地価の調査が始まった1990年以来最高の上昇率である。

現政権が発足した03年は不動産価格が上昇するしかない状況だった。前任の金大中(キム・デジュン)政権が00年から行きすぎた内需拡大政策を展開したため、市中に数百兆ウォンの金が流れ込んだ。そうした中で現政権は親企業、親市場政策を通じて金が生産的な投資に流れるようにせず、分配と均衡を押し出して企業投資を委縮させる政策にこだわった。結局、分配の問題は改善しないまま、金は不動産投機と海外に流れ込んだ。

現政権の住宅市場に対する政策基調は強硬一辺倒だと言っても過言ではないだろう。中長期的に供給が増えられる政策よりは規制を強化することに焦点を合わせた。政府は、江南の再建築投機を防ぐために開発利益還収制と基盤施設負担金制を導入したが、これは供給の縮小と価格上昇の悪循環を生んでいる。ただでさえ、需要が集中するソウル江南地域の住宅価格は「これから供給がさらに不足するだろう」という展望の中でさらに上がらざるを得ない。

反面、政策の悪影響で住宅市場全般と建設市場がさらに低迷し、ソウル江南など需要の少ない地域の住宅価格は下落している。こうした不均衡的な両極化に対して政府が責任を感じないとすれば、それはおかしい。過重な不動産税は全般的な消費低迷まであおり、景気回復の足かせになっている。

住宅価格を安定させるには、住宅価格が大幅に上がる地域の住宅供給を増やすことが優先されるべきだ。これが市場の原理であり常識である。あわせて、長い目で見て、他地域の教育や生活環境を改善し、江南に対する需要を減らさなければならない。今のような供給抑制政策は成功できない。

地価も大きな問題だ。政府は地域均衡開発を打ち出しているが、均衡は消えて開発のみが浮き彫りになって、全国の随所が投機の場になってしまった。政府は忠清(チュンチョン)地域の行政都市のほかに、11の革新都市と4つの企業都市を建設する計画だ。ほとんどの財源を民間に分譲する宅地資金でまかなう計画だというが、今のように地価が上がっては敷地の買い入れと分譲が順調に行えるのか疑問である。

地価の上昇は企業の競争力低下に直結される。韓国は中国に比べて賃金が9倍、地価が3.6倍、法人税が1.9倍だそうだ。韓国公団の平方メートル当たりの土地購入価格が14万7000ウォンであることに対して、中国の開発区は4万740ウォンだ。米国アラバマ州は現代(ヒョンデ)自動車に工場の敷地210万坪を無償で提供した。高賃金と高率の税金に様々な規制のため起業が難しいのに、地価まで上昇させるのは企業を海外に追い出すのも同然だ。

地価の上昇は住宅価格の上昇につながり、庶民の自宅購入をさらに難しくするだろう。また、国策事業の土地補償費を上げて国民の税負担をさらに重くする。一般には投機心理が広がり、健全な勤労精神に悪い影響を与える。地下上昇の利益が地域住民に回されるわけでもない。主な開発予定地は投機を狙った外地の人が所有している場合がほとんどである。

政府は過激な不動産政策と中途半端な地域均衡開発政策がもたらしている住宅価格、地価の問題を直視しなければならない。まさにこの部分での政策失敗が総体的な難局の根元になっていることを認識しなければならない。政府は今からでも政策の失敗を素直に認め、市場の心理と原理に合った政策代案を急いで探らなければならない。