扩大实施销售价上限制，令人担心“乐透认购”和供给不足等副作用

　 韩国政府正式表明了对建造在民间宅地上的公寓扩大实施销售价上限制的方针。国土交通部部长金贤美前天在国会国土交通委员会上表示，“正在研究修改《住宅法》实施令，改变指定条件的方案”，明确表示不久后将实施扩大销售价上限制。这意味着，针对首尔民间公寓的平均销售价以今年5月为基准在过去的1年里上涨了12.5%左右、带动房地产价格上升的氛围，将采取刹车措施。

　如果扩大实施销售价上限制，民间住宅公寓也要接受地方自治团体的销售价审查委员会对售价是否合适的审查和批准。由此，它也像公共宅地公寓一样，以在地价和政府规定的基本型建筑费用上追加附加费用的方式确定销售价，因此销售价将比现在大幅下降。

　政府的这一方针短期内会吸引购房需求者，达到降低现有房屋买卖价格的效果。但是，销售价上限制很难成为稳定价格的根本对策。从被称为“乐透公寓”的2006年板桥新城出售事例中可以看出，即使最初销售价较低，公寓价格也很有可能跟随反映教育和交通等居住环境的附近行情上涨。扩大销售价上限制的实施有可能会刺激这方面的投机需求。

　重建工程的收益性恶化会导致中长期供给不足，使房地产市场不稳定，这也是问题。卢武铉政府时期的2007年，销售价上限制扩大实施到了民间宅地，但3年后民间公寓供给量骤减了13万套以上。难以得到适当利润的建设公司为了满足收益性，减少了设计和施工费用，导致人们十分担心居住质量的下降。

　更何况，政府针对已经获得管理处理计划许可的首尔江南重建园区，试图将销售价上限制的适用时间点从“管理处理许可”改为“招募入住者公告”，但这难以避免地会引起因信任下降和追溯立法侵害财产权的违宪争议。

　强制降低销售价的政策违背市场潮流，因此其局限性和副作用非常明显。相比人为的上限制控制，更重要的是承认集中在首尔江南的房地产市场的需求，寻找分散和吸收这些需求的途径。此外，也要切实打击图谋行情差价的投机行为，避免实际需求者遭受损失。