“房價像紐約，稅金像首爾”的幻想

李在明總統24日在社交媒體X上寫道，“我也很好奇”，並貼轉了“發達國家主要城市（房產）持有稅，與韓國相比是什麼情況”的報道鏈接。確認美國紐約市的持有稅並不難。只要在紐約市網站（nyc.gov）輸入地址，任何人都可以知道對相關住宅徵收的財產稅。

紐約市的財產稅根據住宅種類的不同，課稅標準和稅率也不同。因此，相比首爾和紐約的平均實效稅率，選擇人口相似的核心地區江南三區（江南、瑞草、鬆坡）和曼哈頓價格相近的公寓進行比較，更方便人們理解。

首爾盤浦的來美安城中小區套內面積84平方米（34坪）最近以60.8億韓元成交。據紐約房地產中介應用程序“街區易居（Street Easy）”透露，曼哈頓中央公園附近的富村上東地區，四室三衛的60坪公寓的待售房價格與One Bailey相似，達到400萬美元（約60億韓元）。單價約爲One Bailey的一半。曼哈頓最高繁華街5號街的中城區也像One Bailey一樣，以約61億韓元的價格出售了2023年入住的30坪左右新建公寓。

分別要交多少稅金呢？One Bailey的房東（一套房產擁有者）因房價上漲，今年將繳納財產稅（947萬韓元）和綜合房地產稅（1908萬韓元）2855萬韓元。稅金雖比去年上漲56.1%，但僅佔公寓財產稅（5050萬韓元）的56%。第五大道的30坪新建公寓的財產稅爲5482萬韓元。江南高價公寓的單位面積價格正在趕超曼哈頓高級公寓，稅金卻只需交一半左右。

在紐約，“掏空家底投資”並不容易。即使借錢買房，如果沒有現金流來承擔財產稅和管理費，也很難維持。貸款利息也比韓國高。如果房價像紐約一樣上漲，稅金像現在一樣繳納，首爾房地產是“低風險、高收益”投資資產的看法就不會改變。“房地產不敗”的盲信也不會破滅。

如果政府作爲最後手段提高持有稅，就有必要提出與交易稅保持均衡的稅制調整的大藍圖，並進行說服。首爾和紐約對稅金的認識差異也很大。在韓國，附加在住宅上的地方稅——財產稅和國稅——綜合房地產稅加在一起被稱爲“持有稅”。在很多人看來，盧武鉉政府爲了控制房價，2005年實施的綜合房地產稅是“懲罰稅”或“羅賓漢稅”。這是因爲其運營方式是國家向擁有高價住宅或多住宅的房東征收稅金，然後分給地方。

紐約市的財產稅是地方稅。大部分人認爲，道路、學校、地鐵、圖書館等用稅金打造的地區社會間接資本（基礎設施）使用費要交給地方自治團體。首爾市將這筆錢分別用於社會福利、教育、治安及消防、交通及居住等四大領域。無論是一套房產擁有者、多套住宅擁有者還是租房者，只要居住在江南等基礎設施完善的地區，就應該像繳納公寓管理費一樣，支付更貴的地區使用費，這應該成爲常識。

住宅供應或市場監視功能較弱時，如果提高持有稅，房東有可能將負擔轉嫁給房客。要想阻止這種情況的發生，必須具備掌握租賃收入並徵稅的監視系統。首爾39.9%的家庭是一人家庭。另外，還要解決1、一人和二人家庭安心生活的住房不足的“不匹配”問題。因此，因全租詐騙，對別墅和寫字樓的反感增大，導致住宅供應出現差池的政府無能令人痛心。

韓國雖然有將鉅額保證金交給房東的全租制度，但如果連防止全租詐騙的房東稅金滯納信息都得不到同意，就很難了解。在紐約房地產應用程序中，出售地址連房號都會準確地上傳。很難出現虛假出售房產的情況。只要把該地址輸入紐約市網站，就能確認該住宅的財產稅繳納履歷。

去年首爾房價暴漲時，房地產社區出現了“張晨式房東”的說法——在電影《犯罪都市》中，犯罪組織頭目張晨說：“5億太少了。應該得到10億韓元左右”——把威脅對方的場面比喻爲擡高數億韓元的房東。

“張晨式房東”只是鑽了市場的不安心理。放任“房價像紐約一樣，稅金像首爾一樣”的幻想，建立賣方優勢市場的政府失敗負有根本責任。要想治療房地產亡國病，不僅要改變課稅體系，還要改變對稅金的認識和房地產交易系統等。不能只考慮發達國家的持有稅。

不僅是美國法院，世界各國都在制定對策。去年12月，澳大利亞切斷了未滿16歲的青少年的社交媒體賬號，在歐洲，法國、英國等十多個國家正在討論實施類似的法律。但是在韓國，廣播媒體通信委員會只有在上半年內出臺對策的時間表，連具體的政策方向都沒有提出。

即使美國科技巨頭出現問題，韓國政府也難以進行制裁。還要考慮與非常照顧本國企業的美國政府發生貿易矛盾的可能性。即便如此，沒有比在有害環境中保護我們青少年的精神健康更重要的事情了。應該配合美國法院接連作出的有關科技大企的判決、歐盟等的動向，正式開始討論。