재개발 토지 증여, 권리산정기준일 따져야[박일규의 정비 이슈 분석]

기준일 뒤 등기 바뀌면 입주권 못 받아
공유자면 지분 면적 90㎡ 넘어야

박일규 법무법인 조운 대표변호사

재개발 설명회가 끝나면 종종 이런 질문을 받는다. “제 땅이 꽤 넓은데 지금 자녀들에게 나눠주면 각각 입주권을 받을 수 있나요?”

얼마 전에는 3300㎡(약 100평) 정도 되는 토지를 가진 부모가 자녀 셋에게 이를 나눠줘도 되는지 물었다. 질문은 단순했지만 답은 그렇지 않았다. 언제 나누려고 하는지, 권리산정기준일은 언제인지, 해당 구역에는 어떤 조례가 적용되는지에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문이다.

재개발 사업이 구체화되기 시작하면 토지를 나누거나 가족에게 증여하거나 공유관계를 만드는 사례가 나온다. 하지만 재개발 구역 안에서는 같은 땅이라도 언제 어떤 권리가 형성되었는지가 중요하다. 권리산정기준일은 이러한 권리 변동이 입주권 증가로 이어지는 것을 제한하기 위해 마련된 기준점이다.

그래서 실무에서는 면적보다 날짜를 먼저 살핀다. 증여라면 등기 접수일, 상속이라면 상속 개시일, 필지를 나누는 분필(分筆)이라면 분필등기 완료 시점과 권리산정기준일 간 선후 관계를 비교한다. 시기에 따라서 가족 사이의 권리 이전이라도 입주권에 대한 평가가 달라질 수 있는 것이다.

토지 면적이 중요한 경우도 있다. 서울시 재개발 실무에서는 90㎡라는 숫자가 유독 자주 등장한다. 서울시 도시정비조례는 하나의 토지를 여러 사람이 공유하는 경우 원칙적으로 공유자 전원을 1인의 입주대상자로 본다. 다만 권리산정기준일 이전부터 형성된 공유관계 등에 대해서는 일정한 예외를 인정하고 있다. 이때 공유자별로 지분 면적이 90㎡를 넘으면 입주권을 각각 인정한다. 예를 들어 330㎡의 토지를 세 사람이 균등하게 공유한다면 각자의 지분 면적은 110㎡로 조례상 기준인 90㎡를 넘게 된다. 권리산정기준일 이전부터 적법하게 형성된 공유관계라면 특별한 일이 없는 한 공유자 모두가 단독 입주권을 받을 수 있다.

실무에서는 상속이 문제가 되기도 한다. 권리산정기준일 이전에 부모가 사망했는데 상속등기는 수년 뒤에 이루어지기도 하고, 등기 없이 상속인들이 오랫동안 실질적으로 공유하기도 한다. 부모가 생전에 증여한 토지의 권리관계를 다시 살펴보게 되는 일도 적지 않다. 이런 사례들은 등기부만 봐서는 입주권 분석이 쉽지 않다.

입주권 이슈와 관련해 현장에서 가장 많이 듣는 말은 “땅을 더 살걸”이 아니라 “그 날짜가 그렇게 중요한 줄 몰랐다”는 탄식이다. 권리산정기준일은 누군가에겐 공고문 어딘가에 적혀 있는 날짜에 불과하지만 다른 누군가에겐 입주권의 향방을 가르는 운명선이 된다. 문제는 대부분의 사람들이 그 중요성을 나중에야 알게 된다는 점이다.

재개발 이야기가 나오기 시작했다면 가지고 있는 땅의 평수를 계산하는 것에 그치지 말고 권리관계를 함께 점검해 보아야 한다. 향후 증여 계획은 없는지, 상속과 관련해 정리할 문제는 없는지, 필요 이상으로 넓은 땅을 보유하고 있는지 등 권리산정기준일 확정 전에 입주권 관련 계획을 세워 두는 편이 좋다.

박일규 법무법인 조운 대표변호사