“보증금 못 받았다면 이렇게”…전세금 돌려받는 3단계 [집과법]

전세 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 관련 서류를 확인하고 있다. 게티이미지뱅크

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 대응 순서부터 점검해야 한다.

실무에서는 대응 시점을 놓쳐 권리가 약해지는 경우도 적지 않다.

수도권에 거주하던 직장인 A 씨는 계약 만기 이후 임대인의 말을 믿고 수개월을 기다렸다. 그러나 새 임차인은 들어오지 않았고, 임대인과의 연락도 끊겼다. 뒤늦게 임차권등기명령과 소송에 나섰지만, 회수까지는 시간이 더 걸릴 수밖에 없었다.

● 1단계 ‘내용증명’…반환 요구의 시작

첫 단계는 임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 것이다.

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “내용증명은 강제력은 없지만, 반환 요구 사실을 입증하는 핵심 자료”라고 설명했다.

이어 “내용증명만으로도 보증금이 반환되는 경우가 적지 않다”며 “임대인이 관행적으로 미루던 상황이라면 법적 절차가 임박했다는 신호만으로 태도가 바뀌기도 한다”고 말했다.

● 2단계 ‘임차권등기명령’…이사 전 확인해야 할 절차

이사를 해야 한다면, 그 전에 반드시 확인해야 할 절차가 있다.

엄 변호사는 “보증금을 받지 못한 상태에서 임차권등기 없이 이사를 가면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있다”며 “임차권등기명령을 먼저 신청해야 한다”고 강조했다.

신청 시점도 중요하다. 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서, 이사 전에 신청하는 것이 원칙이다.

그는 “이사부터 하고 등기를 나중에 하겠다는 판단이 가장 큰 실수”라며 “반대로 계약 기간이 남은 상태에서 신청하면 각하될 수 있다”고 설명했다.

또 “임차권등기명령은 통상 2주 안팎이면 결정되는 경우가 많다”며 “이사 일정을 조금만 조율해도 보증금 보호 수준이 크게 달라질 수 있다”고 덧붙였다.

● 3단계 ‘전세금반환소송’…승소와 회수는 다르다

임대인이 반환을 계속 미루면 결국 소송으로 이어진다.

엄 변호사는 “임대인이 반환을 미루거나 연락을 끊는 단계에 들어서면 가장 확실한 방법은 소송”이라며 “판결을 통해 집행권원을 확보하면 강제집행으로 이어질 수 있다”고 말했다.

다만 승소가 곧 회수를 의미하는 것은 아니다.

그는 “임대인이 무자력 상태이거나 선순위 근저당이 과다한 경우, 경매를 진행해도 배당이 부족할 수 있다”고 설명했다.

이른바 ‘깡통전세’의 경우 일부만 회수되는 사례도 발생한다.

엄 변호사는 “전세금 반환 분쟁에서는 단순히 승소하는 것보다 실제로 회수 가능한 구조를 만드는 것이 중요하다”고 말했다.

■ 팩트필터｜전세금 못 받았을 때 대응 3단계

① 내용증명 발송
→ 반환 요구 사실을 공식적으로 남기는 단계
② 임차권등기명령 신청
→ 이사 전 대항력·우선변제권 보호 목적
③ 전세금반환소송 진행
→ 반환 거부·연락 두절 시 법적 대응 절차

※ 임차권등기 없이 먼저 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있음

최현정 기자 phoebe@donga.com