대출 막히자 관악 ‘8% 상승’…서울 집값, 외곽부터 들썩

대출 6억 한도에 15억 이하 매수 집중…외곽 상승률 상위권
전세 매물 30% 급감…임차 수요 매수 전환 압력

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2026.4.29 ⓒ 뉴스1 임지훈 인턴기자

대출 규제 강화 이후 중저가 아파트로 매수 수요가 쏠리면서 관악구가 올해 서울 자치구 가운데 아파트 매매가격 상승률 1위를 기록했다. 전셋값 역시 매물 부족 속에 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역을 중심으로 상승세가 이어지고 있다.

서울 외곽 지역 상승률 상위권

3일 KB부동산시세에 따르면 지난달 관악 아파트 매매가격은 지난해 12월 대비 8.1% 오른 것으로 집계됐다. 서울 25개 자치구 중에서 가장 높은 상승률이다. 이어 동대문(7.41%), 강서(7.39%), 서대문(7.19%), 성북(6.96%) 순으로 나타났다.

이들 지역 매수는 지난해 정부 대출 규제 이후 강세를 지속하고 있다. 10·15 부동산 대책에 따라 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능하고, 15억~25억 원 구간은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 한도가 축소됐다. 이에 따라 자금 조달이 어려운 고가 주택 대신 상대적으로 대출 활용이 가능한 중저가·소형 아파트로 수요가 몰렸다.

상승률 상위권 자치구의 평균 실거래가는 15억 원 이하 수준이다. 서울시부동산정보광장에 따르면 관악의 4월 기준 평균 아파트 매매가격은 8억 7966만 원으로, 지난해 9월 이후 8개월 연속 8억 원대다. 동대문 역시 9억 원대에 형성돼 있다. 반면 서울 대표 고가 지역인 강남과 송파는 20억 원대다.

개별 단지에서도 상승 흐름이 확인된다. ‘관악파크푸르지오’ 전용 84㎡는 올해 초 9억 8000만 원 계약됐다. 지난 3월 11억 3000만 원에 최고가를 찍었다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 중하위 지역의 가격 강세 현상은 인접한 경기권역으로 확산할 가능성이 있다”면서도 “하반기 세제 개편과 물가 상승에 따른 금리 재인상 우려 등 변수에 따라 보합 흐름을 보일 수도 있다”고 분석했다.

전세 매물 감소→대출 활용한 매수 이동

전셋값 역시 서울 외곽 지역 상승세가 뚜렷하다. 강북이 5.53%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 대표적으로 두산위브트레지움 전용 114㎡는 지난달 8억 5000만 원에 신규 전세 계약을 체결했다. 지난해 6억 원대 실거래가와 비교하면 약 2억 원 상승했다.

이어 △성북(4.72%) △동대문(3.81%) △관악(3.52%) △강동(3.176%)도 높은 전셋값 상승률을 보였다.

문제는 전세 매물이 빠르게 줄고 있다는 점이다. 서울 전역의 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 여파다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 전세 매물은 1만 5626개로, 지난해 말(2만 3263개) 대비 32.8% 줄었다.

전세 물건 감소와 월세 전환 흐름은 수급 불균형을 더욱 심화시키고 있다. 이에 따라 전셋값 상승이 서울 부동산 시장의 잠재적 불안 요인으로 작용할 수 있다는 우려도 나온다.

양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “일부 수요자는 전세 매물 부족으로 대출을 활용한 매수를 고민하고 있다”며 “6억 원 대출이 가능한 중저가 지역으로 수요가 이동할 가능성이 있다”고 말했다.

(서울=뉴스1)