안전·품질 직결되는 공사기간… 층수 높아지는데 공사기간 그대로면 “사고·하자 위험 우려”

50층 이상 ‘초고층’ 분류… 피난층·구조·설비 기준 강화
공사 난이도 높아져 공사기간↑
“통상 40층대 50~60개월·60층대 60~70개월 제시”
수주 과열로 무리한 공기 단축… “안전·품질에 치명적” 지적

한강변 스카이라인이 빠르게 바뀌고 있다. 압구정과 여의도, 성수 등 서울 핵심 입지를 중심으로 초고층 주거단지가 잇따라 추진되면서 과거 중층 아파트 위주 도시 풍경이 새로운 국면에 들어서는 모습이다. 공사기간 역시 길어지는 흐름이 뚜렷하다. 층수가 높아질수록 시공 난이도가 커지고 안전·품질 기준도 강화되기 때문이다.

실제 정비사업 사례를 보면 층수와 공사기간은 일정한 상관관계를 보인다. 30층대 단지는 대체로 40개월대 공기가 제시된다. 용산 산호아파트 재건축은 지하 3층~지상 35층 규모로 49개월이 책정됐다.

40층대로 올라가면 공사기간은 50개월대로 늘어난다. 제물포역 북측 공공주택복합사업은 지하 4층지상~49층 규모로 56개월, 여의도 대교아파트 재건축은 지하 6층지상~49층 규모로 57개월이다. 신반포2차 재건축 역시 지하 4층~지상 48층 규모에 57개월이 제안됐다.

50층 이상 초고층으로 가면 공사기간은 더 길어진다. 부산 시민공원 인근 재정비촉진3구역은 지하 5층~지상 60층 규모로 66개월, 성수1지구는 지하 5층~지상 64층 규모로 63개월이 제시됐다. 압구정4구역 역시 지하 5층~지상 67층 규모에 68개월이 계획됐다. 층수가 높아질수록 공사기간이 늘어나는 흐름은 분명하다.

초고층 단지 수주 과열로 무리한 공사기간 단축… “안전·품질 우려”

그럼에도 현장에서는 초고층 단지에 기존 고층과 유사한 공사기간을 적용하려는 시도가 이어지고 있다. 최고 67층 아파트를 짓는 한 사업지에서는 두 건설사가 각각 57개월과 67개월의 공기를 제시해 논란이 되고 있기도 하다. 50층 이상부터는 공사 조건 자체가 완전히 달라지는데 제시한 공기가 10개월가량 차이를 보이면서 안전과 품질에 대한 우려가 제기되고 있다.

50층 이상 또는 높이 200m 이상의 건축물은 초고층으로 분류되며 재난관리와 구조·설비 기준이 대폭 강화된다. 일정 규모를 넘어서면 단순히 층수가 높은 건물이 아니라 안전상 별도 관리 대상이 되는 셈이다. 일정 층마다 확보해야 하는 피난안전구역, 복잡한 피난 동선 설계, 고성능 소방·제연 설비, 풍하중과 진동을 견디기 위한 구조 보강 등이 필수 요소로 추가된다.

여기에 고층부 콘크리트 타설, 자재 인양, 외장 및 커튼월 시공, 승강기·급배수·전기·소방 설비 등 전 공정의 난이도도 함께 높아진다. 단순히 층수만 늘어나는 것이 아니라, 설계와 시공 전반의 조건이 달라지는 구조다.

도심에서도 이러한 초고층 개발은 빠르게 확산되고 있다. 압구정, 여의도, 성수 등 서울 핵심 지역을 중심으로 한강변 스카이라인이 바뀌고 있고 중층 아파트 중심이던 도시 구조도 초고층 위주로 재편되는 흐름이다.

문제는 이런 현실을 감안하지 않은 공기 단축 시도가 결국 다른 공정에 부담을 전가한다는 점이다. 업계에서는 골조 속도만으로 공기를 줄이기는 어렵다고 본다. 결국 지하 공사나 마감 공정이 압축될 가능성이 크다.

지하 공사는 굴착, 흙막이, 기초 시공 등 구조 안전의 출발점이다. 지반 변수도 많고 작은 오차가 전체 안정성에 영향을 미칠 수 있다. 실제 주요 건설사고 상당수가 이 단계에서 발생했다는 점에서, 공기 압축은 곧 사고 위험으로 이어질 수 있다는 지적이 제기된다.

마감 공사 역시 예외가 아니다. 창호, 내장, 설비 마감, 도장, 조경 등은 입주민이 직접 체감하는 품질 요소다. 공정이 과도하게 줄어들면 시공 완성도가 떨어지고 하자가 늘어날 가능성이 높다.

결국 공기를 줄이는 것은 각 공정 시간과 검증 절차를 줄인다는 의미로 볼 수 있다. 이는 안전과 품질 저하로 이어질 수밖에 없는 구조다.

최근 건설사들이 공사기간을 보수적으로 산정하는 이유도 여기에 있다. 지난 2022년 광주 화정 아파트 붕괴 사고와 2023년 검단신도시 주차장 붕괴 사고 이후 현장 안전과 공정 관리에 대한 사회적 요구는 더욱 높아졌다. 수주 단계의 공격적인 일정보다 실제로 지킬 수 있는 공기와 검증된 품질이 더 중요한 기준으로 자리매김한 것이다.

여기에 주 52시간 근무제 정착과 숙련 기능 인력 부족도 영향을 미친다. 과거처럼 장시간 노동과 대규모 인력 투입으로 공기를 밀어붙이는 방식은 더 이상 통하기 어렵다. 최근 건설사들의 보수적인 공기 산정은 변화한 건설 환경이 반영된 결과로 볼 수 있다.

건설업계 관계자는 “초고층 사업은 작은 변수 하나가 대형 사고로 이어질 수 있어 공사기간 자체가 안전과 직결된다”며 “무리하게 공기를 줄이면 사고 위험과 품질 저하 가능성이 함께 커지는 만큼 충분한 공기 확보는 시공사 입장에서도 가장 중요한 전제 조건”이라고 말했다.

황소영 기자 fangso@donga.com