‘로또’ 분양가상한제 아파트, ‘만점 통장’이라야 당첨 가능[부동산 빨간펜]

아크로 드 서초 단지 투시도 (DL이앤씨 제공)

윤명진 산업2부 기자

이번 달 분양한 서울 서초구 서초동 ‘아크로 드 서초’(신동아아파트 재건축)가 1순위 청약에서 30채 모집에 3만2973명이 신청해 평균 1099.1 대 1의 경쟁률을 보였습니다. 서울 민간분양주택 역대 최고 경쟁률이었습니다. 높은 청약 경쟁률을 기록한 데는 주변 단지 대비 낮은 분양가 영향으로 보입니다. 가격이 3.3㎡당 약 7814만 원 수준으로 책정돼 전용면적 59㎡의 일반분양가는 최고가 기준으로 18억6490만 원 수준이었습니다. 인근 아파트와 비교했을 때 시세 차익이 10억 원 이상 나면서 이른바 ‘로또 청약’으로 불리기도 했습니다. 주변보다 낮은 가격으로 분양한 것은 바로 ‘분양가 상한제’가 적용됐기 때문입니다. 분양가 상한제란 어떤 제도인지 자세히 알아보겠습니다.



Q. 분양가 상한제란 무엇인가요.

“분양가 상한제란 주택 분양 시 택지비와 건축비를 합산해 기준 금액 이하로 분양가를 제한하는 제도입니다. 무주택자들의 주거 안정을 위해 신축 아파트를 상대적으로 저렴한 가격에 공급하겠다는 취지로 도입됐습니다. 청약에서 당첨되면 상대적으로 낮은 가격에 내 집 마련이 가능해지는 것입니다.

또 신규 분양가가 주변 아파트 가격을 끌어올리는 ‘가격 견인 효과’를 차단하는 효과도 있습니다. 분양가가 높게 책정되면 인근 아파트들이 그에 맞춰 호가를 올리며 집값 상승이 이뤄지기 때문입니다.”

본보기집을 찾은 예비 청약자들이 아파트 단지 모형을 살펴보고 있다. ⓒ 뉴스1

Q. 분양가 상한제는 어떤 지역에 적용되나요.

“한국토지주택공사(LH) 등이 조성하는 공공택지지구의 경우 전국에서 분양가 상한제가 의무적으로 적용됩니다. 대표적으로 3기 신도시처럼 수도권의 공공택지에서 분양하는 아파트들이 포함됩니다. 공공이 조성한 택지인 만큼 저렴한 분양가로 공급해야 한다는 취지죠.

민간택지의 경우 정부가 지정한 투기과열지구 내에서만 선별적으로 적용됩니다. 현재는 서울 강남3구(서초구, 강남구, 송파구) 및 용산구에서 분양하는 아파트만 민간 아파트 분양가상한제 대상에 해당됩니다. 정부는 △직전 12개월의 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과 △직전 2개월 청약 경쟁률이 5 대 1을 초과하거나 전용면적 85㎡ 이하 경쟁률이 10 대 1을 초과하는 경우 △직전 3개월 주택매매 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역 등에 대해 분양가 상한제를 지정할 수 있습니다. 높은 분양가가 집값을 자극할 수 있다는 우려 때문에 지정하는 것이라고 볼 수 있습니다.”



Q. 실제 분양가 상한제 아파트의 가격이 저렴한가요.

“이번 달 서초구 잠원동 ‘오티에르 반포’ 역시 아크로 드 서초처럼 분양가 상한제가 적용돼 전용면적 59㎡ 분양가가 최고가 기준 20억4610만 원, 84㎡가 27억5650만 원이었습니다. 3.3㎡당 분양가는 7852만 원 수준입니다. 인근 메이플 자이 호가가 45억~65억 원 수준에서 형성된 점을 고려하면 20억 원 가까운 시세 차익이 예상됩니다.

용산구 이촌 르엘 역시 일반분양 중 평형이 가장 큰 전용면적 122㎡의 경우 가격이 최고 33억400만 원으로 책정됐습니다. 인근 래미안첼리투스의 전용면적 124㎡가 1월 44억4998만 원에 팔린 것을 고려하면 약 10억 원의 시세 차익이 가능하다고 시장에서는 보고 있죠.

이처럼 강남3구와 용산구 등 인기가 많은 지역의 아파트가 분양가 상한제 적용을 받다 보니 분양가 상한제를 적용받지 않는, 일반적인 시세는 더 저렴한 지역의 분양가가 이들 지역을 뛰어넘는 경우도 있습니다.”





분양가상한제 주요 내용

적용 대상

전국 공공택지 아파트

서울 강남, 서초, 송파, 용산구의 민간 분양 아파트

가격 산정 방식

택지비+기본형 건축비+가산비

전매 제한

최대 3년

실거주 의무

최대 5년

재당첨 제한

최대 10년

Q. 분양가 상한제 아파트에 당첨되기 위해서 필요한 청약 당첨 가점은 어느 정도 수준일까요.

“앞서 소개한 단지들의 경우 엄청난 경쟁률을 기록한 만큼 청약 당첨 최저 기준도 높았습니다. 오티에르 반포 1순위 청약에서 당첨 가점은 최저 69점이었습니다. 69점은 4인 가구가 받을 수 있는 최고점입니다. 청약 가점은 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점)이면 만점(84점)으로 산정됩니다. 방 2개와 욕실 1개로 구성된 전용면적 44㎡의 경우 당첨 가점 최저가 74점이었는데, 이는 5인 가구 기준 만점입니다. 이촌 르엘은 1순위 청약을 진행했던 모든 주택형에서 당첨 최저 가점이 69점이었습니다.”



Q. 분양가 상한제 아파트를 분양받을 때 주의해야 할 점이 있을까요.

“분양가 상한제 주택에 당첨될 경우 주변 시세보다 저렴하게 공급받는 대신 여러 규제가 적용됩니다. 우선 분양가 상한제 주택은 입주 후 일정 기간(2~5년) 직접 거주해야 합니다.

또 지역 및 시세 차이에 따라 당첨일로부터 최대 10년까지 분양권이나 주택을 팔 수 없습니다. 향후 10년간 다른 분양가 상한제 주택에 청약할 수 없다는 점도 알아야 합니다.”




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윤명진 기자 mjlight@donga.com