서울 외곽서 공시가 20%대 급등…가양·봉천·신도림 일부 단지 ‘깜짝’

노원, 도봉, 강북 등 외곽 지역 아파트값 상승세가 이어진 12일 오후 서울 중구 남산에서 바라본 강북 지역 아파트 모습. 2026.03.12 [서울=뉴시스]

18일 올해 공동주택 공시가격안이 공개된 가운데 구별 평균 인상률이 10% 미만인 서울 외곽에서도 일부 단지는 공시가격이 30% 가까이 인상된 사례가 이어지고 있다. 단지별로 집값이 벌어지면서 공시가격 격차도 커진 것이다. 강남권 등에서 5월 10일 다주택자 양도세 중과 전 집을 처분하려는 매물이 쌓이며 아파트값 하락세가 나타나는 가운데, 다주택 집주인들이 보유세 부담을 피하기 위해 서울 외곽에서도 집을 내놓으며 매물이 증가할 수 있다는 전망이 나온다.

●자치구 평균 공시가격 상승률 3배 단지도

이날 한국부동산원에 따르면 강서구 가양6단지 전용면적 59㎡ 올해 공시가격은 6억5800만 원으로 지난해(5억700만 원)보다 29.78%가 올랐다. 강서구 평균 공시가격 상승률(9.58%)보다 3배 가까이 높은 수준이다.

관악구, 구로구 등도 상황은 비슷하다. 관악구 봉천동 관악드림타운 전용 84㎡은 올해 공시가격이 6억7100만 원으로 전년 대비 20.04% 올랐다. 관악구 평균 상승률이 8.44%에 그친 것과 대비된다. 구로구에서는 평균 상승률이 6.06%였지만 개별 단지인 신도림대림(대림2차) 전용 84㎡은 19.64% 상승했다.

이는 자치구 내에서도 집값 상승이 특정 단지를 중심으로 이뤄진 영향으로 보인다. 올해 공시가격 시세반영률은 지난해와 동일하게 69%였던 만큼 시세 변동률이 반영됐다.

공시가격이 큰 폭으로 오르면서 보유세 부담을 해소하기 위한 절세 매물 증가 여부에도 관심이 쏠린다. 서울 외곽 지역은 상대적으로 집값이 낮지만, 다주택자의 경우 주택 공시가격 합산 금액이 종합부동산세 부과 기준(9억 원)을 넘을 경우 세 부담이 크게 늘 수 있다. 강서구의 한 공인중개사무소 관계자는 “다주택자 양도세 중과에다가 공시가격까지 오르면서 집을 팔아야 하는지 고민하는 다주택자들이 있다”며 “한강벨트 등 선호 지역에 ‘똘똘한 한 채’만 남기고 외곽 지역을 팔려고 문의를 한다”고 했다.

다만 집을 팔지 않고 버티기에 들어간 경우도 있다. 노원구의 한 공인중개사는 “강남에 비해 집값이 저렴하다보니 보유세가 올라도 충분히 감당 가능하고, 전월세 수요가 꾸준한 곳이기 때문에 그냥 집을 두겠다는 사람도 있다”고 했다.

●강남3구, 용산구는 토지거래허가 신청 가격 하락

강남 3구(서초, 강남, 송파구)와 용산구, 한강에 인접한 이른바 ‘한강벨트’ 지역에서는 토지거래신청 가격이 지난달 하락 전환했다.

서울시에 따르면 2월 강남 3구와 용산구의 토지거래허가 신청 가격은 1월 대비 1.27% 하락했다. 성동, 광진, 마포, 강동구 등 한강벨트 7개 구 역시 0.09% 하락했다. 반면 한강 인접 자치구를 제외한 한강 이남 4개 구(강서, 관악, 구로, 금천)는 1.55% 상승, 강북지역 10개 구(종로, 노원, 동대문구 등)는 1.05% 상승했다. 다주택자 급매물 거래가 본격화하면서 선호 입지를 중심으로 가격이 떨어진 것으로 보인다.

강남권과 한강벨트의 거래 비중도 줄고 있다. 강남 3구와 용산구는 1월 12.3%에서 2월 11.2%로 줄었고, 한강벨트 7개 구도 같은 기간 24.1%에서 21.5%로 감소했다. 나머지 강북 10개 구는 47.5%, 한강 이남 4개 구는 19.8%로 비중이 늘어났다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “한강 인접 자치구에 속하는 중상급지의 보유세 부담이 커질 것으로 예상되면서 고령층이 내놓는 매물이 늘어날 수 있다”고 분석했다.



윤명진 기자 mjlight@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com
임유나 기자 imyou@donga.com