알쏭달쏭한 부동산 세금…취득-보유-양도때마다 부과[부동산 빨간펜]

서울시내 한 공인중개사 사무소에 ‘양도세·종부세 상담 안내문’이 붙어 있다. 뉴스1

이축복 산업2부 기자

최근 부동산 시장의 화두는 단연 ‘세금’입니다. 정부가 5월 10일부터는 다주택자가 규제지역의 집을 팔면 양도세를 중과하기로 하면서 절세 매물이 나오고 하락 거래가 이어지고 있죠. 이처럼 세금은 부동산 시장의 흐름에 영향을 미칠 정도로 중요한 사항이지만 일반인들 입장에서는 종류가 다양하고 구조가 복잡해 어렵게 느껴지기도 합니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 주택 관련 세금에 대한 기초적인 정보를 알아봅니다.

Q. 주택 관련 세금 제도는 어떻게 구성되나요?

“크게 △취득 △보유 △양도 등 3가지로 나눠서 보면 됩니다. 통상적으로 집을 살 때 취득세를 내고 팔 때 양도소득세를 냅니다. 집을 보유하고 있는 동안에는 보유세를 냅니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉩니다.

세율은 단계마다 주택 가격, 보유 기간, 보유 주택 수 등에 따라 달라집니다. 일정 조건을 갖추면 세금을 내지 않거나 덜 내기도 합니다. ”

Q. 취득세는 어떻게 매겨지나요?

“취득세는 거래 가격이 높을수록, 보유 주택 수가 많을수록 세율이 높아집니다. 1주택자 표준세율은 6억 원 이하가 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하가 1~3%, 9억 원 초과는 3%입니다.

하지만 실제로 취득세를 낼 때는 여기에 추가적인 세금을 내야 합니다. 전용면적 85㎡ 이하면 지방교육세를, 85㎡ 초과면 지방교육세와 농어촌특별세를 함께 내야 하죠. 각각 취득세액을 기준으로 10%, 20%가 부과됩니다.

예를 들어보겠습니다. 전용면적 100㎡인 아파트를 5억 원에 매수했다면 취득세는 취득 가액의 1%로 500만 원입니다. 지방교육세는 취득세액(500만 원)의 10%인 50만 원, 농어촌특별세는 취득세액의 20%인 100만 원입니다. 납부할 총 세금 액수는 650만 원이 되겠네요.

매매가 아닌 상속·증여를 받는 경우에도 취득세를 내야합니다. 상속은 취득세율이 2.8%, 증여는 3.5%입니다. 이때는 유사한 주택의 실거래가를 바탕으로 한 매매사례가액이나 감정가액, 경·공매가액이나 지방자치단체에서 정하는 시가표준액을 기준으로 세금을 냅니다.”

부동산 세제 어떻게 구성돼 있나

종류

내용

취득세

집을 새로 취득할 때 내는 세금

(취득세액을 기준으로 지방교육세, 농어촌특별세도 부과)

보유세

집을 보유하고 있는 동안 내는 세금

재산세와 종합부동산세로 구성

양도소득세

집을 매매할 때 내는 세금

양도차익이 없으면 부과되지 않음

자료: 부동산업계

Q. 취득세가 생각보다 높은데, 아낄 수 있는 방법은 없나요?

“생애최초 주택 구입이라면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받습니다. 인구감소지역이라면 감면 한도는 300만 원까지 확대됩니다. 출산한 자녀와 거주할 목적으로 12억 원 이하 주택을 구입하는 1주택자라면 감면 한도가 500만 원까지 늘어납니다. 상황별로 실거주 기간 등 조건이 있으니 참고하시기 바랍니다.”

Q. 다주택자는 취득세를 얼마나 더 내나요?

“현재 서울을 예시로 설명해보겠습니다 1주택자가 서울에 있는 주택을 취득해 2주택자가 되는 경우에는 세율이 8%가 적용됩니다. 3주택자 또는 그 이상을 보유하게 된다면 12%를 내야 합니다. 앞서 거론한 지방교육세, 농어촌특별세도 가중돼 3주택자 총부담세율은 13.4%까지 오릅니다. 

취득세율이 오르는 것은 다주택자의 주택 구입 시 부담을 높여 무주택 실수요자를 보호하기 위해서입니다. 임대사업자가 임대할 목적이라면 취득세를 면제하거나 감면하기도 합니다. 단, 임대사업자 감면 대상에서 현재 아파트는 대상에서 제외된 상황입니다.”

Q. 보유세는 뭘 기준으로 산정되나요?

“보유세는 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 합니다. 공시가격은 매년 1월1일을 기준으로 매겨지며 아파트 같은 공동주택의 경우 4월 말부터 확인할 수 있습니다. 납부 시기는 재산세가 7월과 9월 2차례, 종부세가 12월입니다.

일반적으로 공시가격은 시세보다 낮습니다. 2026년 기준으로는 시세가 15억 원인 아파트라면 공시가격은 시세의 69% 수준인 10억3500만 원 정도로 매겨집니다.

실제로 보유세 세율을 적용하는 최종 금액인 과세표준은 이보다 더 낮아집니다. 공시가격에 공정시장가액비율이라는 일정 비율을 곱하기 때문입니다. 공정시장가액비율이 높아질수록 과세표준이 높아져 세금도 더 많이 내게 된다는 사실을 기억하시면 좋습니다.

세율은 재산세가 0.1~0.4%, 종부세가 0.5%~5.0% 수준입니다. 재산세와 종부세 모두 과세표준이 오를수록 세율이 오르는 구조입니다. 종부세는 3주택 이상이면 중과세율을 적용합니다.

국토부에 따르면 지난해 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용84㎡은 공시가격이 34억3600만 원으로 매겨졌습니다. 이 주택을 보유한 1주택자 대상 보유세는 총 1820만 원으로 재산세가 737만 원, 종부세가 1083만 원 이었습니다.”

Q. 종합부동산세는 집주인이면 모두 내는 건가요?

“1주택자면 보유한 주택의 공시가격이 12억 원을 넘을 때부터 냅니다. 2주택 이상이라면 공시가 합산 금액이 9억 원을 넘을 때 냅니다. 고령자 및 장기보유자라면 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 종부세 과세 기준은 보유한 사람을 기준으로 한다는 점도 기억해야 합니다. 부부가 공동명의로 보유한 주택이라면 공시가액 18억 원까지 종부세를 공제받습니다.”

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 2026.1.15/뉴스1

Q. 종합부동산세는 얼마나 많은 사람이 내나요?

“2025년 주택분 종합부동산세 과세 고지 인원은 54만 명으로 전년 대비 8만 명(17.3%) 증가했습니다. 세액은 1조7000억 원으로 전년 대비 1조 원(6.3%) 증가했습니다. 지역별로 보면 서울이 인원(32만7793명, 전체의 60.7%), 세액(8253억 원, 48.2%) 모두 비중이 가장 큽니다.”

Q. 집을 팔면 무조건 양도세를 내야 하나요?

“부동산을 팔았을 때 시세 차익이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 봤다면 양도세를 내지 않아도 됩니다.

시세 차익이 발생했더라도 양도세를 내지 않는 경우도 있습니다. 1세대 1주택 비과세가 대표적인 사례입니다. 주택 취득 당시 비조정지역이면 2년 이상 보유, 조정대상지역이면 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주 요건을 충족해야 합니다. 그리고 양도 때 거래 가액이 12억 원 이하여야 한다는 요건도 있습니다. 지난해 10월 16일 이후 조정대상지역은 서울 전역과 경기 남부 12곳에 지정되어 있습니다. 거주·보유 기간에 따라 장기보유특별공제율을 적용해 양도세를 감면받을 수 있습니다. 1주택자는 최대 80%, 다주택자는 최대 30%까지 가능합니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com