현금 28억 한번에… 반포 후분양 ‘오티에르 반포’ 2월 청약·3월 입주

1980년 구반포 및 신반포 아파트. 반포 주공1단지 준공 이후 강남 개발이 본격화했다. 영동지구 일대 약 860만㎡(약 260만 평)이 아파트 지구로 지정됐다. 경기고교를 필두로 강북 10여 개 중고교가 강남으로 이전했다. 남산3호터널이 개통됐고 강남고속터미널이 생겼다. 출처 서울역사박물관 아카이브

서울 서초구 잠원동 신반포21차를 재건축하는 ‘오티에르 반포’가 오는 2월 분양을 앞두고 있다. 포스코이앤씨가 시공하는 단지로 후분양 방식이 적용된다.

오티에르 반포는 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 총 251세대 규모로 조성된다. 이 가운데 일반분양 물량은 87가구다. 당초 계획보다 분양 일정이 연기되면서 2026년 2월 청약을 진행하고 3월 입주가 예정돼 있다.

입지는 지하철 7호선 반포역 역세권이다. 고속터미널역과도 한 정거장 거리로 반포 일대에서도 교통 접근성이 뛰어난 편에 속한다. 대단지 재건축이 밀집한 반포주공 일대와 달리 소규모 단지지만 생활 인프라가 이미 갖춰진 지역이라는 평가다.

이 단지는 후분양 방식으로 공급돼 중도금 납부 절차가 없다. 계약 이후 입주 시점에 잔금을 일시 납부해야 하는 구조로 중도금 대출을 활용한 자금 조달은 사실상 어렵다. 업계에서는 일반분양가를 3.3㎡당 8000만~8500만 원 수준으로 보고 있다.

이에 따라 전용 84㎡ 기준 분양가와 옵션 비용, 취득세 등을 감안하면 20억 원대 중후반 수준의 자금이 필요할 것이라는 관측이 나온다. 청약에 당첨되더라도 잔금 납부 여력이 없다면 계약이 쉽지 않은 구조다.

그동안 재건축 단지들 가운데 공정률 70~80% 수준에서 분양을 진행하는 사례는 일부 있었지만 분양 공고 이후 한 달 안팎의 짧은 기간을 두고 곧바로 입주가 이뤄지는 경우는 드물다. 오티에르 반포는 공사가 대부분 마무리된 시점에서 분양을 진행하고 분양 직후 입주가 예정돼 있다는 점에서 일반적인 후분양 단지와는 일정상 차이가 있다는 평가다.

분양가 규제가 강화되면서 반포·서초권 재건축 조합들 사이에서는 후분양 방식이 대안으로 거론돼 왔다. 선분양을 할 경우 주변 시세와 분양가 간 괴리가 커질 수 있는 반면, 공사를 상당 부분 진행한 뒤 분양하면 분양가 책정의 자율성이 상대적으로 커지기 때문이다.

오티에르 반포는 일반분양 물량이 많지 않은 소규모 단지라는 점과 반포 입지의 희소성을 감안해 분양 시기를 늦추더라도 수요를 확보할 수 있다는 판단 아래 후분양 방식을 택한 것으로 풀이된다. 금융비용 부담은 늘어나지만 이를 감내하더라도 사업성 측면에서 유리하다고 본 것이다.

최근 강남권 분양 단지들이 높은 청약 경쟁률을 기록한 이후에도 계약 단계에서는 자금 여력이 있는 수요자 중심으로 빠르게 정리되는 흐름을 보이고 있는 만큼 오티에르 반포 역시 청약 경쟁률보다 실제 계약 가능 수요가 더 중요할 것이라는 분석이 나온다.

업계 관계자는 “후분양 단지는 청약 자체보다 잔금 납부 가능 여부가 핵심”이라면서 “오티에르 반포도 자금 여력이 있는 수요자 위주로 시장이 형성될 가능성이 크다”고 말했다.

황소영 기자 fangso@donga.com