전입신고 안해도 실거주땐 ‘갱신권’ 사용 가능[부동산 빨간펜]

전월세 오르며 갱신권 사용 늘어
사용하면 전월세 인상률 5% 제한
집주인 바뀌어도 기존 계약 유지
메시지 등으로 합의해도 효력

최근 서울 아파트 전월세 세입자들이 이사를 가지 않고 기존 집에 그대로 머무르는 경향이 커지고 있습니다. 지난달 31일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 이날까지 신고된 지난해 서울 아파트 전월세 거래는 23만5267건이었는데 이 중 기존 계약을 갱신한 재계약은 9만8040건으로 전체 전월세 거래 중 41.7%였습니다. 2024년 31.4%보다 10.3%포인트 올랐습니다. 재계약을 할 때 임대료 인상 폭을 5% 내로 제한하는 ‘계약갱신요구권(갱신권)’을 사용한 비중은 지난해 49.3%(4만8348건)로 2024년 32.6%(2만4425건)보다 16.7%포인트 많습니다.

이 같은 현상은 최근 전월세 상승이 계속되는 가운데 10·15 부동산 대책 등으로 전월세 매물이 줄어든 영향으로 보입니다. 세입자들에게 기존 집에 머물며 계약갱신요구권을 사용하는 게 유리한 선택지가 된 것입니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 지난달 10일 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 주택 및 상가건물 임대차 상담사례집’을 바탕으로 갱신권 사용 시 유의해야 할 점을 알아보겠습니다.

Q. 세입자가 재계약을 하면서 계약갱신요구권을 사용한다고 합니다. 갱신권 행사 시 전월세 가격을 5% 이내에서 인상할 수 있다고 하는데 집주인 또는 세입자가 요구하는 수준에 맞춰야 하는 건가요?

“계약갱신요구권은 기존 계약에 대해 단 한 번 행사할 수 있으며 이를 통해 2년의 거주 기간을 추가로 보장받습니다. 이때 집주인은 보증금이나 월세를 이전의 5% 이내에서만 올릴 수 있어 세입자의 주거비 부담을 낮출 수 있습니다. 집주인이 주택임대사업자인 경우에도 갱신권을 사용할 수 있습니다.

기존 계약의 5% 범위 내라면 집주인과 세입자가 협의해 자유롭게 인상률을 정할 수 있습니다. 집주인이 세입자의 갱신권 행사에 반대한다는 이유로 세입자를 퇴거시킬 수는 없습니다.”

Q. 전월세 계약이 있는 아파트를 매수했습니다. 세입자가 재계약을 하려고 하는데요. 새로운 집주인과의 계약이니 신규 계약으로 보고 시세대로 보증금을 요구할 수 있나요?

“아닙니다. 집주인이 바뀌었다고 해도 기존 세입자는 이전 집주인과 했던 계약 조건이 유지됩니다. 새로운 집주인은 기존 집주인의 지위를 그대로 이어받을 뿐이죠. 세입자가 갱신권을 사용하는 경우에도 집주인이 바뀌었다고 해서 신규 계약으로 보지 않고 이전 전월세 계약에서 이어지는 계약으로 봐야 합니다.

갱신권까지 사용한 전월세 계약이 종료된 뒤 세입자와 재계약을 하는 경우 이는 신규 계약과 마찬가지라고 봅니다. 임대료 상한선 제한 없이 시세 등에 맞게 세입자와 협의해 자유롭게 조정하면 됩니다.”

Q. 문자메시지 등으로 갱신권 사용에 합의한 경우도 효력이 있나요?

“먼저 갱신권은 전월세 계약 종료일 2∼6개월 전까지 사용할 수 있습니다. 이 기간 안에 세입자에게 갱신 거절이나 계약조건 변경을 통지하지 않으면 이전 계약과 동일하게 재계약한 것으로 간주됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데 집주인이나 세입자 중 한쪽이라도 갱신 거절이나 계약 조건 변경 의사를 전하면 묵시적 갱신으로 인정되지 않습니다.

해당 기간 내에 갱신권을 사용한 경우 별도로 계약서를 작성해야 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 세입자가 갱신권을 사용하겠다는 의사를 밝혔고, 임대료 인상에 대한 협의가 없다면 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보죠.

명확히 하고 싶다면 ‘기존 계약을 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신하며, 임대료는 증액하지 않는다’는 내용을 집주인에게 보내고 동의를 받으면 됩니다. 메시지 대화 내용을 보관하고 있으면 분쟁이 발생하더라도 입증자료로 활용할 수 있을 것으로 보입니다.”

Q. 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있습니다. 이 경우에도 갱신권을 사용할 수 있나요?

“요즘 업무용 오피스텔을 전입신고 불가 조건으로 주거용으로 사용하는 경우가 종종 있죠. 만약 계약 체결 당시 주거용으로 사용하는 것을 집주인도 알고 있었다면 갱신권을 사용할 수 있습니다.

갱신권의 근거법인 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전월세에 적용됩니다. 이때 주거용 건물의 기준은 등기부나 건축물대장 등에 의해 형식적으로 판단되는 것이 아니라 전월세 목적, 건물 위치와 구조 등 실제 용도에 따라 정해집니다. 즉 형식상 업무시설로 분류돼도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법상 주거용 건물이 됩니다. 따라서 전월세 계약을 할 당시 집주인과 세입자가 주거용으로 사용하는 것에 합의한 상태라면 전입신고가 되지 않았어도 갱신권을 사용할 수 있습니다.

다만 오피스텔을 업무용으로 사용하기로 하고 주거용으로는 사용할 수 없다는 내용이 명시돼 있다면 계약을 위반한 것으로 갱신권은 사용이 어렵습니다.”

Q. 계약갱신요구에 의해 갱신된 계약을 해지할 수 있나요? 해지하게 되면 중개수수료는 누가 부담하나요?

“갱신권을 사용해 갱신된 계약의 경우 세입자가 집주인에게 계약 해지 의사를 밝히면 3개월 뒤에 계약이 종료됩니다. 집주인이 새로운 세입자를 구하고 돌려줄 보증금을 마련하는 데 시간을 주기 위해서입니다. 3개월이 지나는 시점부터 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무도 생깁니다. 해당 절차를 따랐다면 세입자는 적법하게 계약을 해지하는 것으로 중개수수료를 부담하지 않아도 될 것으로 보입니다.

계약 해지 의사를 전한 후 3개월이 되지 않았어도 집주인과 세입자가 해지에 대해 합의했다면 원하는 날에 종료할 수 있습니다. 이 경우 중개수수료를 누가 부담할지 등 해지 조건은 당사자 사이에 협의로 결정합니다. 다만 관행상 중도 퇴거의 경우 세입자가 새로운 세입자를 구하는 데 필요한 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다.”

Q. 집주인 혹은 세입자와 전월세 계약 갱신 및 기간, 월세나 보증금에 대해 분쟁이 생겼을 때 분쟁 해결 방법으로는 어떤 게 있나요?

“한국부동산원의 임대차분쟁조정위원회를 통해 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 신청 방법은 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 홈페이지에서 신청하면 됩니다. 집주인과 세입자 모두 전월세 계약 당사자라면 신청할 수 있고 수수료는 1만∼10만 원입니다.”

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임유나 기자 imyou@donga.com