“마포인데 실거주 안 한다”…규제 피한 경매 수요 확대 조짐

정부, 서울 전역·경기도 12곳 토지거래허가구역 지정
실거주 의무 부과…“경매서 한강벨트 인기 이어질 수도”

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지. 2025.10.15/뉴스1

정부가 서울 전역과 경기도 과천·분당 등 12곳을 토지거래허가구역으로 묶기로 한 가운데, 일부 주택 매수 대기자와 투자자가 경매 시장에 눈을 돌리는 것으로 나타났다.

토지거래허가구역의 경우 실거주 의무가 발생해 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가능하다. 그러나 해당 지역에서 경매로 집을 낙찰 받으면 실거주 의무가 적용되지 않아 세 놓는 게 가능하다.

18일 국토교통부에 따르면 이달 20일부터 서울 전역(25개 자치구)과 경기도 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 토지거래허가구역으로 확대·지정돼 규제가 적용된다.

허가 대상은 해당 지역 내 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대 주택이다. 지정 기간은 내년 12월 31일까지다. 이번 토지거래허가구역 지정에 따라 해당 지역에서는 2년간 실거주 의무(내·외국인 모두 적용)가 부여된다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2025.10.16/뉴스1

“단기 조정 가능하나 인기지역 낙찰가율 하락 크지 않을 것”

상황이 이렇다 보니 투자자 등이 실거주 규제를 적용받지 않는 경매에 관심을 보인다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “경매에서 낙찰받은 집은 대출 규제가 적용되지만 실거주 의무가 없어 관심을 보이는 사람들이 있다”고 설명했다.

이어 “토지거래허가구역으로 묶이는 지역 중 수요가 많았던 곳은 낙찰가율이 일부 조정될 수 있으나 크게 하락할 가능성은 작다”며 “특히 일부는 서울보다 매입 부담이 낮은 경기 지역을 택할 수 있다”고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “곧 서울 전역과 경기도 12곳에 토지거래허가제가 적용돼 실거주 의무가 부과되는데, 이 같은 규제에서 자유로운 경매에 투자 수요가 옮겨갈 수 있다”고 말했다.

현재 강남·송파구와 함께 마용성(마포·용산·성동구)을 포함한 한강벨트가 경매 인기 지역으로 꼽힌다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 강남구 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 116.3%로 나타났다.

같은 기간 아파트 경매 낙찰가율 △광진구 107.5% △송파구 106.7% △용산구 106.6% △104.4% △마포구 103.3% △양천구 100.0% 등이다. 낙찰가율은 경매 수요를 보여주는 핵심 지표다. 100%를 넘으면 낙찰가가 감정가보다 높다는 의미로, 수요가 몰린 것으로 해석된다.

서울 강남구 A 공인중개업소 관계자는 “강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 기존에도 토지거래허가구역이었는데, 아파트 경매 시장에서 인기였다”며 “잠시 조정을 받을 수 있으나 실거주 회피 등을 위한 수요가 이어질 수 있다”고 귀띔했다.

(서울=뉴스1)