[머니 컨설팅]‘얼죽신’시대, 분양권-입주권 투자시 고려할 점은

똘똘한 한 채로 ‘얼죽신’ 선호에
분양권-입주권 투자 관심 높아져
실거주 계획이 명확하다면 분양권
시세차익 노린다면 입주권이 유리

Q. A 씨는 어린 자녀가 있어 자녀 학령기에 맞춰 교육 환경이 좋은 학군지로 이사할 계획이다. 실거주를 전제로 하면서도 시세차익을 얻을 수 있는 투자를 고민하던 중 신축 아파트 수요가 높다는 이야기를 듣고 분양권과 입주권에 관심이 생겼다. A 씨는 분양권과 입주권의 차이는 무엇이고 각각에 투자할 때는 어떻게 해야 될지 궁금하다.

정유나 NH투자증권 책임연구원

A. 실수요자 중심 시장으로 똘똘한 한 채 선호 현상이 강해지면서 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 열풍이 계속되고 있다. 특히 서울에서는 공급 절벽으로 새 아파트 구하기가 어려워지면서 얼죽신 현상이 분양권·입주권으로 옮겨가고 있다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1∼5월 분양권 및 입주권 거래는 모두 552건으로 지난해 같은 기간보다 117% 증가했다.

A 씨처럼 자녀 교육을 염두에 둔 실거주 수요자에게 쾌적한 환경과 우수한 학군을 갖춘 신축 단지는 매력적인 선택지다. 당장 입주를 염두에 둔 것이 아니라면 신축 단지를 미리 확보하면서 자산 가치를 동시에 키울 수 있는 수단으로 분양권이나 입주권 매입을 검토하는 것은 자연스러운 흐름이다. 다만 분양권과 입주권은 투자 방식, 위험 요소, 수익 구조 등이 다르기에 무엇이 자신에게 알맞은지 정확하게 알고 투자해야 한다.

먼저 분양권은 청약을 통해 민간 또는 공공 분양에 당첨된 자가 신축 아파트 준공 전 소유할 수 있는 권리를 뜻한다. 반면 입주권은 재건축·재개발 사업 구역으로 지정된 주택 또는 토지를 소유한 자가 향후 신축 아파트로 교환받을 수 있는 권리를 말한다. 입주권은 재건축·재개발 사업에서 관리처분계획인가 시부터 발생하기 때문에 일반적으로 분양권보다 먼저 발생한다.

두 권리는 거래 방법과 가격 구조에서도 차이가 있다. 분양권은 공급가격이 공개돼 있어 공급가에 프리미엄이 붙는 식으로 비교적 단순하게 거래가 가능하다. 반면 입주권은 거래 시 조합원 권리와 종전 자산 가치를 확인해야 하는 등 까다로운 절차가 필요하다. 프리미엄의 스펙트럼이 넓고 사업 진행 상황에 따라 분담금의 변동성도 커 전체 투자비용이 불확실하단 단점이 있다.

만약 A 씨가 실거주 계획이 명확하다면 신축 단지의 분양권 확보가 유리한 전략이다. 또한 초기 분양 계약금에 프리미엄을 얹은 금액에 거래할 수 있어 상대적으로 부담이 덜하다는 장점이 있다. 다만 중도금과 잔금까지 고려한 전체 비용은 일반적으로 입주권보다 비싸다. 분양권 거래 시에는 전매 제한과 실거주 의무가 있는지, 잔금 대출 한도는 얼마인지 반드시 확인해야 한다.

입주권은 초기 매입가는 비싸지만 전체 비용은 오히려 분양가보다 상대적으로 낮아지는 경우가 많아 입주 이전에도 시세차익이 생길 가능성이 높다. 또한 일반분양 전 조합원 분양이 먼저 진행되므로 선호도가 높은 동, 층을 먼저 확보할 수 있다는 장점이 있다. 다만 입주권을 거래하기 전 추가 분담금 발생 가능성과 사업 지연 리스크가 있는지 등은 잘 따져볼 필요가 있다.

결론적으로 A 씨 입장에서는 ‘단기간에 확실하게 입주하는 것’과 ‘상대적으로 적은 투자비용으로 안전마진을 확보하는 것’ 중 무엇이 자신에게 더 중요한지 잘 따져봐야 한다. 분양권은 입주 시점과 비용이 대략 확정돼 있어 실거주지 확보와 자금 융통 측면에서 유리하고, 입주권은 우량 자산을 선점한 데 따른 시세차익을 기대해볼 수 있다.

두 권리 모두 얼죽신이라 불리는 높은 신축 선호 흐름 속 실거주와 자산가치 상승의 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 매력적인 수단이지만 자금 상황과 거주 계획 등을 잘 고려해 접근하는 것이 중요하다.



정유나 NH투자증권 책임연구원