중도 해지 보증금 3개월 후 환급[부동산 빨간펜]

2년 미만 계약도 2년 거주 보장
묵시적 갱신도 2년 거주 가능
세입자 원하면 중도 해지 가능
계약 종료 전 퇴거 가능성 있다면… 재계약보단 갱신권 사용이 유리

국토교통부에서 발표한 2023년 주거실태조사에 따르면 전국에서 본인이 소유한 집에 거주하는 사람의 비율은 57.4%입니다. 5명 중 3명꼴로, 나머지 2명은 다른 사람 집에서 전월세 등으로 빌려 살고 있습니다. 세입자에게 집을 빌려주는 집주인까지 고려하면 임대차 시장은 상당히 중요하다고 할 수 있죠.

이번 부동산 빨간펜은 그간 들어온 임대차 관련 질문을 종합했습니다. 비슷한 사례로 갈등했던 현장에서는 어떻게 합의했는지도 살펴봅니다.

Q. 세입자가 있는 집을 매수해서 집주인 지위를 이어받았습니다. 기존 임대차 기간이 끝난 후 세입자와 다시 임대차 기간을 1년으로 하는 계약을 맺었습니다. 이후 임대차 기간이 끝나가 세입자에게 물어보니 이번 계약은 주택임대차보호법상 2년 동안 거주할 수 있다고 하네요. 맞는 말인가요?

“주택임대차보호법에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만 기간인 임대차 계약은 그 기간을 2년으로 봅니다. 이는 세입자의 주거 안정을 보장하기 위한 취지인데요. 따라서 이번 사안에서는 세입자가 2년 동안 거주할 수 있다고 봐야 합니다. 비슷한 사안이 주택임대차분쟁조정위원회에 부쳐졌는데 결과적으로는 세입자가 2년 거주하는 것으로 최종 합의되었습니다.”

Q. 1년 기간으로 아파트 임대차 계약을 맺은 후 집주인이 별도 의사를 표시하지 않아 계약이 묵시적으로 갱신되었습니다. 이 경우에는 새로운 임대차 기간이 종전 계약과 같은 1년인가요?

“주택임대차보호법에 따르면 주택 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임대차 존속 기간은 2년으로 봅니다. 다만 이 경우 세입자는 언제든 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

묵시적 갱신 계약을 해지하려면 집주인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 합니다. 3개월이란 시간을 둔 건 집주인이 다음 세입자를 구하고 보증금을 마련할 시간을 보장해 주려는 취지입니다. 묵시적 갱신 상태에서 중도 해지 의사를 집주인한테 전달했다고 보증금을 즉시 돌려받을 수 있는 게 아니라는 뜻입니다.

실제 조정 사례를 살펴보겠습니다. 한 세입자는 보증금 1억 원 규모 임대차 계약을 체결했는데 이 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 이후 집주인은 ‘보증금 증액이 필요하다’며 조정을 신청했는데 이 과정에서 세입자가 계약 해지를 통보했죠. 집주인은 1000만 원을 돌려줬지만, 나머지 9000만 원은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 돌려주겠다고 맞섰습니다. 그런데 세입자는 3개월을 기다릴 수 있는 처지가 아니었습니다. 결국 세입자는 원하는 날짜에 계약을 해지하고 보증금 전액을 돌려받기 위해 집주인에게 양해를 구하고 소정의 대가를 지불해야 했습니다.”

Q. 계약갱신청구권을 행사해 2년 동안 거주하기로 했습니다. 그런데 갱신 6개월 뒤에 갑자기 해외 발령을 받게 되어 집을 비워야 하는 상황입니다. 이런 상황에서 계약 해지를 통지해도 보증금을 돌려받을 수 있나요?

“가능합니다. 계약갱신청구권 행사 후에는 세입자가 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 하지만 실제 효력 발생은 앞서 살펴본 대로 집주인이 통지받은 날의 3개월 뒤부터입니다. 이런 규정을 고려해 이사 시기를 잘 맞출 필요가 있습니다.

하지만 계약갱신청구권을 쓰지 않은 재계약이라면 이야기가 달라집니다. 일반적인 재계약 시 세입자의 중도 퇴거 시 집주인이 중간에 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 기존 재계약 종료 시점에나 보증금을 받을 수 있는 셈이죠. 중도 퇴거 가능성이 있을 때는 갱신권 행사 여부를 집주인에게 명확히 알려주는 게 좋습니다.”

Q. 10년 전 전세 계약 후 지금까지 묵시적 갱신으로 거주하고 있습니다. 최근 집주인이 보증금 인상 후 월세 전환을 요구하며 거부하면 퇴거해야 한다고 통보했습니다. 묵시적 갱신 이후에도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?

“가능합니다. 계약갱신청구권은 기존 계약 연수에 상관없이 1회만 행사할 수 있습니다. 행사 시 2년 더 살 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않는다고 이해하시면 됩니다. 계약갱신청구권을 쓸 때는 문자메시지, 이메일, 전화 녹음 등 기록을 남기는 게 좋습니다. 구두로 행사할 수도 있지만 혹시 모를 분쟁에 대비하기 위해서입니다. 또 단순히 ‘연장’이라는 말 대신 ‘계약갱신청구권을 사용한다’는 표현을 사용하는 것을 추천드립니다.”

Q. 보증금 1억 원, 월세 50만 원으로 살다가 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하겠다고 의사를 밝혔습니다. 집주인은 갱신에는 동의하지만, 임대료를 현재보다 높여 받아야겠다는 입장이네요. 임대료를 5% 한도 내에서 올릴 수 있다는 내용이 무엇인지 알고 싶습니다.

“계약갱신청구권을 사용하면 보증금과 월세를 각각 5%씩 올릴 수 있습니다. 따라서 보증금은 1억500만 원, 월세는 52만5000원으로 각각 증액할 수 있습니다.

물론 보증금을 1억 원으로 고정하고 월세를 더 올릴 수도 있습니다. 보증금 증액 가능액(500만 원)에 법정 전월세 전환율(5.0%)을 곱하면 1년 치 월세(25만 원)가 나오고, 이를 12개월로 나누면 월세(2만833원)가 나옵니다. 기존 월세에 이 금액과 월세 증액 가능액(2만5000원)을 더하면 최종적으로 54만5833원이 됩니다. 국토교통부에서 운영하는 ‘렌트홈 임대료 계산기’를 활용하면 쉽게 계산할 수 있습니다.”




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이축복 기자 bless@donga.com