1기 신도시 재정비 탄력…“이주대책, 재초환 변수”

1기 신도시 재정비를 체계적으로 추진하기 위한 법안이 모습을 드러냈다. 안전진단 면제, 용적률 완화 등의 파격 혜택이 법안에 포함돼 노후 택지지구의 정비사업이 빨라질 전망이다.

국토교통부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 골자를 확정했다고 7일 밝혔다. 처음 논의가 촉발된 1기 신도시 뿐 아니라 서울과 지방 거점도시도 특별법의 혜택을 볼 수 있게 했다.

전문가들은 이번 특별법 공개로 해당 지역의 가치가 더욱 높아질 것으로 기대하면서도 이주 수요로 인한 임대차 시장 불안 문제 등을 염려했다.

특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’는 택지조성사업 완료 후 20년이 지난 100만㎡ 이상의 택지 등으로 한정했다. 이에 대한 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정이다.

면적이 100만㎡에 못 미치더라도 택지지구를 분할해 개발한 경우 시행령으로 하나의 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이 되면 노후계획도시에 포함된다. 또 택지지구와 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심도 특별법 적용 대상이 될 전망이다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 5곳은 물론이고 서울에서는 상계동·중계동·목동·수서 등이 특별법의 수혜를 받을 수 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “이 지역들은 대부분 교통, 학군 등의 인프라가 뛰어나 지금도 인기 지역”이라며 “특별정비구역으로 지정되면 용도지역 변경이나 안전진단, 용적률 등이 완화되는 등 각종 지원과 특례가 집중돼 그 가치는 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다.

김 수석전문위원은 “난개발과 지역 불균형 발전에 따른 형평성 문제가 생길 수 있기 때문에 추후 발표될 국토부의 기본방침과 지자체의 기본계획이 촘촘하게 수립돼야 한다”며 “지금도 좋은 지역에 특례가 집중되는 만큼 공공지원과 재건축 초과이익을 적정 수준으로 정해야 할 것”이라고 했다.

특례 사항 중 대표적인 것이 재건축 안전진단 면제 또는 완화다. 기본계획에서 정하는 특별정비구역으로 지정되면 대규모 광역교통시설 등을 확충하는 경우 안전진단을 면제할 수 있도록 할 방침이다. 용적률, 용도지역 등 도시·건축규제도 완화된다. 용적률 규제는 시행령 규정을 통해 종상향 수준(2종→3종·준주거 등)으로 완화하고, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸던 반면, 이번 특별법은 재건축을 추진·촉진·장려하는 것으로 정책방향 자체가 다르다”며 “다만 용적률 상향의 반대급부로 공공기여도 커질 것이기에 고밀개발을 만능해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 된다”고 말했다.

또 다른 신도시의 개발로 수요가 줄어들던 기존 노후택지지구 주민들로서는 이번 특별법에 대한 기대감이 클 수밖에 없다. 그럼에도 정비사업에는 여러 변수가 등장할 수 있고 주택경기가 침체된 상황인 만큼 사업 추진에는 걸림돌이 한 두 가지가 아니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “90년대 준공 이후 노후로 주거 질이 하향되고 감가상각에 대한 부담이 커지는 와중에 수도권 2~3기 신도시 개발분양으로 수요 유출 불만이 컸던 노후 택지들의 개발 기대감이 고조될 전망”이라며 “이들 지역 대부분 철도 등 광역교통망이 잘 갖춰져 기반 시설이 양호한데다 철도 역세권 주변은 고밀/복합개발로 토지효용이 높아질 수 있다”고 예상했다.

함 랩장은 “고금리와 경기둔화, 주택 구입심리 위축 등으로 주택시장 침체가 지속되고 있고 일부 지역은 인구가 40만~50만명의 대규모 주거지라 단지별 순서에 따른 불만, 이주로 인한 임대차 시장 불안문제 해결이 필요하다”며 “각종 특례가 집중되는 만큼 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것”이라고 했다.

[서울=뉴시스]