[머니 컨설팅]3층 넘는 다가구주택 수용땐 비과세 제외도

호별 하나의 주택으로 산정
다주택자 분류돼 양도세 급증… 수용 전 용도변경이 해법
다주택은 처분 순서에 따라… 비과세 적용 기준 달라져

이호용 KB국민은행 WM스타자문단 차장

Q. A 씨는 최근 거주하던 주택이 공익사업법에 따라 강제로 수용되는 부동산에 포함돼 고민이 크다. 본인의 의지와 상관없는 강제 수용임에도 주변 시세 대비 보상금이 적어 인근 주택을 구입하기 쉽지 않다. 더군다나 양도소득세까지 내야 해 억울하다. 주택이 수용될 때 알아둬야 할 절세 방법이 있는지 궁금하다.

A. 정부의 3기 신도시 개발사업 추진 등으로 본인의 의사와 관계없이 공익사업법에 따라 강제 수용되는 주택이 늘고 있다. 1990년 이전에는 강제 수용 시 양도세가 전액 감면됐지만 현재는 10%의 세액 감면만 적용될 뿐 나머지 양도세를 부담해야 한다. 이를 몰라 미리 준비할 수 있는 절세 기회를 놓칠 때가 많으니 절세 포인트를 알아두는 게 좋다.

먼저 재개발 지역의 다가구주택이 수용될 때는 특별한 주의가 필요하다. 다가구주택은 통상 하나의 주택이라 여겨지지만 만약 지하를 제외하고 주택으로 쓰는 층수가 3개 층을 초과하면 호별로 하나의 주택으로 간주해 다주택자가 될 수 있기 때문이다.

상가를 주택으로 용도 변경하거나 주거용 옥탑이 건축 면적의 8분의 1을 초과하면 주택으로 쓰는 층수가 더 늘어날 수 있다. 이로 인해 1주택 비과세 대상에서 제외되면 양도세 부담이 급증할 수 있다. 이런 문제는 수용되기 전에 미리 주택이 아닌 용도로 변경하거나 멸실하는 방법으로 피할 수 있다.

둘째, 다주택자는 어느 주택이 1주택 비과세 대상이 돼야 유리한지 따져본 뒤 주택 처분 순서를 정해야 한다. 올해부터는 다주택자가 양도나 증여, 용도 변경으로 1주택자가 되면 그 후 추가로 2년이 지나야 비과세 적용을 받을 수 있다. 하지만 사업 인정 고시일 이전에 취득한 주택이라면 변경된 규정을 적용받지 않는다. 1주택이 된 뒤 바로 수용돼도 비과세가 가능한 것이다.

따라서 수용 전에 다른 주택을 먼저 양도하거나 증여한 뒤 수용되는 주택에 대해 1주택 비과세를 적용받는 것과 수용 시 양도세를 부담하고 다른 주택을 양도할 때 비과세를 적용받는 경우 중 무엇이 유리한지 따져봐야 한다. 다른 주택이 공동주택이 아닌 단독주택이라면 건물 부분만 증여해 증여세 부담을 최소화할 수도 있다.

셋째, 1주택자들은 실제 주거용으로 사용한 부분이 커질수록 절세 효과가 커진다는 점을 알아야 한다. 서류상 용도와 다르게 사실상 주거용으로 사용한 부분이 있고 이를 증명할 수 있다면 해당 건물 면적과 최대 10배 이내의 부속 토지 면적까지 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

상가 겸용 주택은 주택 면적이 상가 면적보다 조금이라도 크면 전체를 주택으로 봐 비과세 혜택이 커진다. 따라서 서류상 주택 면적보다 실제 사용 면적이 더 크다면 이를 입증할 자료를 미리 확보해둬야 한다. 향후 수용 절차가 끝나면 전부 멸실돼 입증하기가 곤란해질 수 있기 때문이다. 다만 내년부터는 상가 겸용 주택이나 주택 부수 토지에 대한 비과세 혜택이 축소되기 때문에 가급적 올해 안에 수용되는 것이 유리할 수 있는 점도 유의해야 한다.

마지막으로 미등기 주택이나 동일 가구원의 주민등록상 가구 분리에도 세심한 주의를 기울여야 한다. 미등기 주택은 일부 예외적인 사례를 제외하면 1주택 비과세 조건을 갖추더라도 비과세 적용을 받지 못해 높은 세율이 적용될 수 있다. 수용되기 전에 등기를 하기만 하면 이 문제를 피할 수 있다.

자녀와 동일 가구로 1가구 2주택인 경우 주민등록 서류상으로만 가구 분리를 하면 비과세 조건을 갖춘 것으로 오인할 수 있다. 이때 실제로 같이 거주하며 동일 생계 상태가 유지된다면 가구 분리를 인정받을 수 없기 때문에 주의해야 한다.

이호용 KB국민은행 WM스타자문단 차장