민간임대, 입지따라 큰 차이… 역세권 단지 분양전환 노려볼만

[전문가 코칭 투자의 맥]<5> 8년뒤 분양전환 가능한 공공지원 민간임대주택

《 정부는 지난해 11월 발표한 주거복지로드맵에서 ‘공공지원 민간임대주택’을 연간 4만 채, 5년간 총 20만 채를 공급하겠다고 밝혔다. 공공지원 민간임대주택은 기존 ‘뉴스테이(기업형 민간임대주택)’에 공공성을 강화한 민간임대주택이다. 8년 임대, 연 임대료 상승률 5%로 제한 등 기존 뉴스테이의 특징을 유지하면서도 초기 임대료를 시세의 90∼95%로 제한하고 무주택자와 소득 수준이 낮은 청년(만 19∼39세) 1인 가구, 혼인 7년 이내 신혼부부, 만 65세 이상 노년층에게 우선 공급한다. 최근 몇 년간 달아올랐던 신규 분양 시장은 정부의 잇단 규제와 공급 과잉 등으로 전망이 밝지 않은 상황이다. 이 가운데 과연 정부가 ‘밀어주는’ 공공지원 민간임대주택이 투자처로서 얼마나 가치 있을지 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 그에 대한 의견을 전문가 3인에게 물어봤다. 》
　

○ 임대료 싸고 세금도 면제… 목돈 마련 기회로 삼아야

박상언 유앤알컨설팅 대표

최근 수도권 전세 시장이 안정세에 접어들고 있다고는 하지만 서민 입장에서는 아직도 전세시장의 벽은 높다. 높은 전·월세 가격이 부담인 무주택자라면 공공지원 민간임대주택을 적극적으로 노려볼 만하다. 임대료가 시세의 90∼95% 수준인 데다 세 들어 사는 동안에는 취득세, 보유세 등 각종 세금을 내지 않아도 된다.

공공지원 민간임대주택은 무주택기간이 짧거나 부양가족이 없어 가점제 청약에서 불리한 실수요자라면 특히 눈여겨봐야 한다. 통상 의무 임대 기간인 8년이 지나면 분양으로 전환되는데, 이때 분양가는 일반 시세보다 저렴한 경우가 많다. 거주비 절감뿐만 아니라 훌륭한 내 집 마련 대안이 될 수 있는 것이다. 공공지원 민간임대주택은 무주택자에게 우선 공급하되, 도시근로자 월평균소득의 120% 이하(2016년 3인 가구 기준 586만 원)인 만 19∼39세 1인 가구나 결혼한 지 7년이 되지 않는 신혼부부 등에게 전체 물량의 20%를 특별 배정한다.

앞으로 분양을 앞둔 단지들 가운데에서는 수도권 인근에 분양되는 곳들이 유망해 보인다. 올해 하반기(7∼12월) 경기 김포시에 공급되는 ‘김포한강 롯데캐슬’과 화성시의 ‘힐스테이트 봉담’등 대형 건설사 물량을 눈여겨볼 만하다.
　

○ 투자 아닌 실거주에 적합… 8년후 상황 예견 힘들어

양지영 R&C연구소장

공공지원 민간임대주택의 가장 큰 특징은 공공성을 강화했다는 점이다. 기존 뉴스테이에 무주택자 우선 공급, 초기 임대료 제한 등을 더해 “기업 배만 불려준다”는 비판을 잠재웠다. 이런 측면에서 봤을 때 공공지원 민간임대주택은 주거비 부담을 덜어주는 훌륭한 대안이 될 것이다.

하지만 투자 목적으로 접근하기에는 무리가 따른다. 올해 처음으로 분양된 공공지원 민간임대주택인 서울 ‘개봉역 센트레빌 레우스’는 1순위 청약에서 3 대 1 이상의 경쟁률을 보였지만 막상 계약을 하겠다는 사람이 적어 결국 미달됐다. 홍보 부족도 원인이 될 수 있겠지만 가장 큰 원인은 주거 선호도가 높지 않은 지역에 1000채 이상 대단지를 공급했기 때문이라는 분석이 나온다. 당장 세 들어 살 사람도 구하기 쉽지 않은 상황에서 8년 뒤를 내다보고 투자에 뛰어들기에는 위험 부담이 크다는 의견이 많다.

일반적으로 임대주택은 투자 목적으로 접근해선 안 된다. 임대료 부담 없이 오랜 기간 거주할 곳을 찾고 있는 실수요자들에게 적합하다. 그중에서도 임대료가 저렴한 곳에 살면서 내 집 마련 초기 자금을 마련할 수 있다는 점에서 신혼부부나 사회 초년생들에게 추천한다.
　

○ 저소득 무주택자에 ‘단비’, 서울 신촌-고양 삼송 등 유망

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

이른바 ‘신(新)뉴스테이’라 불리는 공공지원 민간임대주택은 저소득층 무주택자에게 단비 같은 존재다. 유리한 입주 여건과 최장 8년까지 보장되는 임대기간, 5%로 제한되는 임대료 상승폭 등 주거부담을 크게 낮춰줄 수 있기 때문이다. 무엇보다 8년 후 분양 전환 받을 수 있다는 점에서 투자 목적으로도 훌륭하다.

입주 자격만 된다면 투자 대상으로도 적극적으로 관심을 가질 만하지만 한 가지 유념해야 할 것이 있다. 공공지원 민간임대주택 역시 입지에 따라 집값이 양극화될 수밖에 없다는 것이다. 즉, 도심이나 업무지구와 가깝거나 교통이 편리한 곳에 비해 도시 외곽이나 비(非)역세권에 있는 단지들은 시장의 외면을 받을 확률이 높다. 같은 역세권이라도 지방보다는 수도권, 수도권 중에서도 서울에 있는 단지가 미래가치만 놓고 봤을 때는 유리하다.

그렇다면 어떤 지역을 눈여겨봐야할까. 정부가 앞으로 2년 내 공공지원 민간임대주택을 공급하겠다고 발표한 지역 중에는 서울 도심으로 이동이 편리한 역세권에 조성되는 서울 신촌과 장위, 경기 고양 삼송 등이 유망해 보인다. 서울 신촌 사업지는 서울 지하철 6호선 광흥창역과 가깝고 장위 사업지는 6호선 돌곶이역 역세권에 들어선다. 고양 삼송은 3호선 삼송역 인근에 건설된다.

정리=강성휘 기자 yolo@donga.com