‘1%대 금리 수익공유형 대출’ 논란 짚어보니…

집값 떨어지면 공기업인 대한주택보증이 은행손실 보전?
보증수수료 받지만 일부 손실 불가피

정부가 1%대 초저금리로 소득 수준과 상관없이 집을 사려는 사람들에게 돈을 빌려주겠다는 ‘수익 공유형 모기지’ 확대 정책을 내놓은 이후 논란이 커지고 있다.

김무성 새누리당 대표가 집값이 떨어질 경우 은행의 손실을 정부가 보전해 주는 게 불합리하다는 문제를 제기하면서 당정 간 합의가 안 된 채 정책이 발표된 것 아니냐는 지적까지 나오고 있다. 수익 공유형 모기지를 둘러싼 논란의 주요 포인트들을 짚어 봤다.

○ 나랏돈으로 은행 손실 보전하나

기존 공유형 모기지와 달리 이번 모기지는 정부가 아닌 은행이 절반 정도는 자발적으로 내놓은 상품이다. 집값이 떨어질 경우 1%대의 저리로 대출해준 은행이 손실을 보게 되는데 이를 공기업인 대한주택보증이 보전해 준다는 점에서 비판이 나오고 있다.

이런 우려는 과장된 점이 있다. 우리은행이 장기 신규고객을 확보할 수 있다는 측면에서 상품 개발에 적극 나서긴 했지만 부동산경기를 활성화하고자 하는 정부 정책에 순응해 대출금리를 1%로 지나치게 낮춘 측면도 있기 때문이다. 우리은행은 이 금리로 대출을 해주면 조달금리와 대출금리의 차이 때문에 나중에 집값이 오르지 않으면 손실을 볼 수 있다.

따라서 주택보증의 보증상품에 가입하는 방식을 고안했다. 주택보증은 나중에 발생할 손실에 대해 보증을 서는 대신 보증수수료를 받는다. 국토부 관계자는 “집값이 오를 경우 상승분을 은행과 공유할 예정이어서 주택보증이 수익을 기대할 수도 있다”며 “만약에 손실이 발생한다고 해도 주택보증 자체 보증수익으로 충분히 감당할 수 있다”고 말했다.

▼ “7년후 이자부담 줄여줄 대출상품 개발해야” ▼

○ 집값 떨어지면 대출자가 손해 떠안나

기존에 국민주택기금을 활용한 공유형 모기지 상품에는 ‘손익공유형’도 있다. 이 경우 집값 변동으로 발생한 수익과 손실을 주택기금과 분담한다. 하지만 ‘수익공유형’의 경우는 집값 하락에 대한 손실은 대출자가 감당해야 한다.

집값이 떨어지면 손해가 나는 건 일반 주택담보대출도 마찬가지다. 국토부 측은 “오히려 다른 대출에 비해 이자가 싸니까 집값 하락에 대한 부담을 상쇄시키는 장점이 있다”고 말했다.

○ 부자들에게도 저금리 혜택을 주나

이번 모기지는 소득 제한이 없어졌고 대상 주택도 공시가격이 9억 원 이하이면서 전용면적은 102m² 이하로 대상이 확대됐다. 하지만 집값이 오를 경우 대출자가 100% 이득을 보는 일반 주택담보대출과 달리 은행과 이익을 나눠야 한다. 시세차익을 노리고 접근하면 불리할 수 있다는 뜻이다. 물론 은행이 집값이 오를 만한 지역만 대출해줘 서울 강남이나 도심 중소형 아파트만 혜택을 볼 수 있다는 우려도 있다.

○ 7년 후 정산하면 이자부담 급증하나

대출 8년째부터는 대출금 저금리 혜택이 사라지고 변동금리가 적용돼 이자 부담이 늘어나는 단점도 있다. 하지만 이는 7년까지는 혜택을 보다가 8년째부터는 일반 주택담보대출과 조건이 같아지는 것이지 별도로 피해를 더 보는 것은 아니다. 문제는 집값이 올라 수익을 정산해야 할 때다. 여윳돈이 없으면 또다시 대출을 받아야 한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “장기 거주자를 위해 7년 이후에 갈아탈 수 있는 추가 대출 상품 개발이 필요하다”고 말했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com