[Money&Life/맞춤 세테크]Q: 2주택자가 양도세 줄이는 방법은?

A: 차익 적은쪽 팔아 1주택자 되거나 장기임대주택으로 등록땐 비과세

최용준·세무법인 다솔 세무사

Q. 오래전부터 서울의 2주택(반포동, 상암동)을 보유해온 김모 씨(72)는 그동안 거주했던 반포 아파트를 양도할 계획이다. 하지만 오래 보유한 만큼 양도차익도 크다 보니 양도세가 걱정이다. 김 씨는 2주택자에 해당돼 양도세 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 김 씨가 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있을까?

A. 보통 집을 두 채 이상 보유하다가 양도하게 되면 양도세 비과세를 받을 수 없다. 최소한 먼저 파는 집에 대해서는 양도세를 내고 남은 한 채는 1가구 1주택 비과세를 받는다. 따라서 2주택자가 주택을 양도할 때에는 주택 각각의 양도차익을 먼저 비교해 본 뒤 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아 세 부담을 최소화하는 방법을 써야 한다.

반포 아파트는 양도차익이 4억 원, 상암동 아파트는 양도차익이 5000만 원으로, 반포 아파트의 양도차익이 훨씬 크다.

김 씨가 만일 반포 아파트를 먼저 팔면 9465만 원의 세금(지방소득세 포함)을 내야 한다. 그리고 상암동 아파트를 나중에 처분할 때 양도세 비과세를 받을 수 있다. 상대적으로 양도차익이 적은 상암동 아파트를 먼저 판다면 417만 원의 세금(지방소득세 포함)을 내고 그 후 반포 아파트를 처분할 때 1주택자로서 비과세가 가능하다.

이처럼 처분 순서에 따라 김 씨가 부담해야 할 세금이 9048만 원이 차이가 난다. 따라서 먼저 상암동 아파트를 처분해 1주택자 상태가 되는 것이 세 부담을 줄이는 지름길이다.

하지만 막상 팔려고 보니 매매가 원활하지 않아 곤란해지는 경우도 많다. 김 씨는 팔리지 않는 상암동 아파트를 차라리 가족에게 증여해서 1주택자가 되는 방법도 생각 중이다.

시가 4억 원인 상암동 아파트를 배우자에게 증여하면 증여세는 없지만 배우자는 김 씨의 세대원이기 때문에 1가구 2주택자로서 양도세 비과세 대상이 되지 않는다. 자칫 괜히 취득세 1600만 원만 부담할 수 있다. 별도로 1세대의 요건을 갖춘 자녀에게 증여하는 방법도 있는데 증여세가 5400만 원으로 만만치 않다. 취득까지 총 7000만 원의 세 부담이 생긴다.

묘안은 있다. 김 씨가 상암동 아파트를 장기임대주택으로 등록하면 반포 아파트를 팔 때 양도세 비과세를 받을 수 있다. 장기임대주택 외에 거주용 주택 1채만 있다면 1가구 1주택 비과세가 가능하기 때문이다. 2011년 10월 이후 1채 이상의 주택(기준시가 6억 원 이하)만 임대를 해도 장기임대주택으로 등록할 수 있다.

그러므로 김 씨는 상암동 아파트를 장기임대주택으로 구청과 세무서에 등록하고 이미 2년 이상 거주한 반포 아파트를 바로 처분한다면 양도세를 한 푼도 내지 않을 수 있다. 단 상암동 아파트를 장기임대주택으로 등록하면 적어도 5년 이상은 임대해야 하고 매년 2월 임대사업장 현황신고 및 5월 소득세 신고 등을 빠짐없이 해야 한다.

최용준·세무법인 다솔 세무사