[Money&Life/맞춤 세테크]3년 다 되도록 안 팔리는 주택 처분은?

아들에게 매도할 때 시가에 맞춰

대금명세 제시하면 증여-양도세 면제

[Q] 김모 씨(55)는 서울 상계동에 있는 아파트를 보유한 상태에서 약 3년 전에 경기 분당신도시에 아파트 한 채를 더 구입해 이사했다. 그 후 상계동 아파트는 분당 아파트 취득한 날로부터 3년 안에만 양도하면 비과세를 받을 수 있다고 했는데 3년이 다 되어가도록 팔지 못하고 있는 상태라 걱정이 크다. 김 씨는 상계동 아파트와 관련해 어떤 세금 문제가 발생할지 궁금하다.


[A] 김 씨로서는 우선 1가구 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 가장 유리하다. 15년 전에 1억 원에 구입한 상계동 아파트를 4억5000만 원에 양도할 때 비과세 된다면 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다. 하지만 분당 아파트를 취득한 날부터 3년이 지난 후에 양도한다면 비과세에 해당되지 않으므로 양도차익 3억5000만 원에 대해 약 7700만 원의 세금을 부담해야 한다. 따라서 김 씨로서는 매매가액을 보다 낮추더라도 가급적 3년 안에 양도해 양도세를 비과세 받는 것이 최선의 선택이다.

하지만 김 씨는 매매가액을 많이 낮추더라도 매수자가 전혀 없어 거래를 할 수조차 없는 상황이다. 김 씨는 고민 끝에 차라리 다른 집에 전세를 살고 있는 아들에게 파는 것으로 해볼까 생각 중이다. 김 씨도 양도세 비과세를 받을 수 있어 좋고, 아들도 처음으로 내 집 마련을 할 수 있기 때문이다.

그러나 세법에서는 기본적으로 부모 자녀 간에 부동산을 거래하는 것을 ‘양도’가 아니라 ‘증여’로 본다. 사실 매매대금이 오고 가지도 않았으면서 증여세 부담을 피하기 위해 양도한 것처럼 위장했을 것으로 추정하는 것이다. 다만 실제 매매대금을 주고받은 사실이 명백하다면 예외다. 김 씨 아들의 경우 그동안의 소득이나 자금의 출처가 명확하고 아버지에게 대금을 지급한 명세를 제출할 수 있다면 증여가 아닌 양도거래로 인정받을 수 있다.

매매가액을 정하는 것도 중요하다. 부모 자녀 사이 거래할 때 매매가액은 ‘시가’로 해야 하는데 만일 시가와 매매가액의 차액이 금액으로 3억 원 또는 시가의 5% 이상 차이가 나면 양도가액을 시가로 다시 계산해 양도세를 추징하게 된다. 만일 시가가 4억5000만 원인 부동산을 부모 자녀 사이 4억2750만 원보다 적은 액수로 거래한다면 양도세가 재계산돼 추징될 수 있다.

매매가액을 너무 낮추면 양도세뿐만 아니라 증여세도 문제가 될 수 있다. 세법에서는 부모 자녀 간에 너무 낮은 가격으로 거래하게 되면 그 차액만큼 증여한 것으로 보아 증여세를 부과하기 때문이다. 다만 그 차액이 3억 원 또는 시가의 30% 이상일 때만 증여세를 부과할 수 있고, 차액이 그보다 미달하면 증여세를 부과할 수 없다.

따라서 김 씨가 아들에게 시세보다 싸게 양도하고 싶다면 증여세가 문제되지 않는 범위 내에서 매매가액을 정해 거래하는 것이 좋겠다.

다만 투자의 관점에서 상계동 아파트가 향후 더 좋아지지 않을 것이라 판단된다면 가급적 매매가액을 낮추더라도 제3자에게 매각하는 것이 더 현명한 방법일 수 있다는 점을 명심해야 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사